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开发商功课—拉关系还是重经营
在很长一段时间里，土地的交易采用了协议转让的方式，这种方式规则十分模糊，不具有操作性，如哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定等关键性问题，都没有明确的规定。在此情况下，多数地产商自然就不会选择拍卖或招投标的方式购买土地，而是乐意通过结合政府官员，以协议转让的方式购买到大大低于市场价格的土地。一部分地产商购买
土地的目的，根本不是用于房地产开发，而纯粹是炒卖土地。他们的手法通常是：依靠强硬的关系，可以在事先不按规定交纳土地出让金的情况下，低价拿到土地使用权，然后高价转让出去，再用赚来的一部分利润补交以前的资金“窟窿”。
土地协议转让很难被阳光普照，因为协议转让是一对一的谈判，这种不公开的交易，助长了腐败行为的产生，进而导致土地炒卖现象日益普遍。最近几年，中国的问题富豪相当一部分都存在“涉案土地”的问题。比如说几年前的“远华大案”，涉案土地多达200多万平方米；而近日在香港廉政公署发起的“峨眉”行动中的落马的几名“地产大王”更是如此。
所以让土地交易公开化已经成为管理当局十分重视的问题。2002年7月，国土资源部明文规定“经营性土地必须挂牌拍卖”，不能采用协议转让方式，这就从制度层面上斩断了土地交易过程中官商勾结的“黑手”，有效抑制了“人情地”和“腐败地”的产生。2003年和2004年是北京市房地产土地政策出台最多的两年。在短短的两年时间内，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文，并发布了2004年4月23日前停办协议出让用地项目的公告。这一切都在传达一个重要信息，土地交易要走“阳光大道”。
万通董事局主席冯仑认为，土地公开交易，不仅杜绝了企业拿地寻租行为，更会由此改变房地产企业重视“关系”不重视产品研究和公司治理的行为，不出三五年，好的房地产企业和不好的房地产企业会拉大差距。浙江绿城北京公司的总经理岳卫认为，过去北京土地市场“水太深”，拿地的渠道不透明，拿地的价格也很混乱，造成不公平竞争，外来开发商不能得到有效的市场信息而举步维艰。今后，土地公开交易意味着外地开发商能公正地“花钱买地”，把钱花到明处，虽然利润可能会降低，但开发的时间成本会节省。
房产定价玄机无穷
房地产市场上，土地是政府计划批租的，这说明供给量主要是由市场之外的因素决定，市场无法调节，这一特点决定了房地产市场不可能是一个完全竞争的市场。有研究者还注意到，开发商也经常人为控制土地开发和商品房销售进度，通过控制供应来拉高价格，这正是垄断者操纵市场的通常做法。房地产开发进入门坎—向政府拿地、向银行弄钱的能力，不是谁都具备的，这使得少数房地产“教父”、“大鳄”们，能够相互结盟来实行垄断高价。任何一个以居住为目的的购房者，其选择区域总是有限的，如果单靠市场机制，别无选择的购房者只能是垄断高价的接受者。
上面提到的种种原因，使得房地产开发商在给房产定价的时候，拥有很大的操作余地。比如房地产业内一条不成文的规矩：房产定价低开高走。开发商的项目推向市场，不论销售状况如何，房价都是隔一段时间就上调，造成房产升值的假象。在销售过程中，销售人员往往采取限量供应的策略，今天推一栋楼，卖完了再推。在人口密集的城区，留给购房者选择的余地很小，他们的谈判能力和实力雄厚的开发商相比，几乎为零，最后不得不被动地接受开发商开出的高价。
本来，对垄断市场的调控和规制，是市场经济不可或缺的组成部分。可是，有一些房地产政策，实际上是在为垄断高价和垄断暴利推波助澜，本来就违反了市场经济规律。比如说，过去一讲调控，往往是紧缩银根，调控供应而不调控需求，这对市场发出了供给减少的预期，制造了恐慌性抢购，推动价格上涨；长时间持续的负存款利率，使房地产价值被高估，资金大量进入房市投机。经济学上有一个资产价格的理论公式，资产价格等于资产的年收益率除以银行利率，利率越低，资产价格越高，这是由资本的机会成本决定的。房地产近年涨价很快，而其他投资收益相对低得多，更多的资金流入房市理所当然，这就推动了房产价格的上升。最后，信贷政策过度支撑了开发商囤地囤房的能力，也支撑了购房者的支付能力。由于没有出台房地产税及调节炒房利润的税制，持房成本太低，炒房利润太大，纵容了投机和囤积房地产的行为。
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