炒房客：无可奈何花落去

　　编者按

　　国务院九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“十五条”)于6月1日正式生效，今天是生效起的第三个工作日。但相对于5月30日与5月31日两天，这几天房产投资者可能要消停得多。

　　6月1日起，“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”而去年，规定的期限是2年。如果不在那两天内卖出去，要至少再等待3年。

　　当然，并不是所有的投资者都作出同一选择，其投资的目标和思路也各有不同。面对国家的宏观调控政策，不同的投资者也有不同的心态和对策。甚至，已经有人从新政策里面嗅出了新的商机。比如，“十五条”对

别墅等高档住宅作出了严格限制，立即有投资者打出了“物以稀为贵”的旗帜。(本专题文章见B5\B8版)

　　本报记者 蔡臻欣 发自上海

　　“无论是从政策风险、供求关系、获利空间、操作可行性，还是从整个市场参与者的人气和心态来说，我都明显地感觉到房地产市场赖以投机的根基已经不复存在。”陈纬鸿，这位在房地产打拼了将近5年的“炒手”，昨日坐在《第一财经日报》记者面前，谈及房地产新政策“十五条”时颇有些“逝者如斯”的惆怅和惶惑。一套租，一套等除了自住房之外，陈纬鸿目前手上还握有两套房产，分别位于闸北区和杨浦区。“这两套房子买的时间都比较早，目前都还有30%~40%左右的获利空间，但比起2005年2~3月时的顶峰价格已经下跌了25%左右。而且由于不是在内环线的黄金地段，所以挂牌到现在问津的人也不是很多。这几天倒有不少人急匆匆地来看房，大多是年轻情侣和小夫妻，但都是抱着捡‘跳水价’的心态来的，杀价很厉害，所以价格一直谈不拢。”

　　“杨浦的那一套我已经中等装修了一下租出去了，做好了‘长期抗战’的准备。另一套还有10年银行按揭，靠前一套的租金在还，所以我一直在等待时机，心理价位差不多到了就出手套现，毕竟房子要卖掉利润才真正是自己的，时间拖太长了结果会怎样，或者还有什么更厉害的撒手锏使出来，谁也不知道。”

　　陈纬鸿在房产市场中赚取的全部利润就是这两套房子，自己还稍微贴进去一点，好在他还有正当职业，每月有几千元钱周转，心态还比较好。“否则全职炒房没有其他收入的话，手里捏的全是房子这日子可不好过，一边每月要还银行按揭，一边还要不断交物业费，那可都是资金净损耗啊。”这次确实是跑晚了根据陈纬鸿的了解，“现在上海哪里还有什么投机炒房族啊，都是一些跑得晚关了进去、被动投资、等待机会离场的投资人。事实上我周围传统意义上的炒家到去年年底就差不多都偃旗息鼓了，只有一些还在被动投资，大多数都选择了全身而退。”

　　陈纬鸿说，很多房产投资人本来就是两栖或多栖的投资者，他们从房地产投资中全面套现出来之后便杀入了股市、汇市和黄金等市场，对于他们而言，其余的市场比房产市场的诱惑和回报率都要大得多，套现能力就更不用说了。“(房产转手)征收5.5%营业税的时间限制不要说5年，就是2年都已经够我们受的了。我们买进的房子，最好在1年内就快点出手。就我所见，去年买房的人现在抛出，剔除5.5%营业税后的‘赚头’能达到8%那已经笑不动了，其实这又能算什么呢？股市中的一个涨停板而已，民间1年拆借资金的利率都不止这个价了。所以房产已经没有吸引力了，除非你抱定决心长期投资。”他认为，未来上海房价走跌的具体路径可能是，外环线、郊环周边的房产领先下跌，而内环以内的房产价格可能依然坚挺，或者小幅下挫。

　　“经过了一道道新政策接连不断的洗礼，我终于明白一个事实：宏观调控唯一调控不到的就是现金流。所以尽早套现资金一向是我的原则，但这次确实是跑晚了，想想两套房子都是纯利也就算了。实在舍不得出手的那套，装修后出租好歹可以回收一些现金流。唉，冒这样大的风险博这么点利润多不值啊。”

　　陈纬鸿对于5年内售房征收营业税的规定也颇有挫折感：“现在征收5.5%营业税的时间一下子延长到5年，我觉得等于把我们的投资期都锁定到了5年，所以说实际上这个市场已经形同虚设了。虽然我觉得这次新出来的政策跟以前相比，对炒家而言并没有什么特别不同的影响，但整个市场特别是二手房市场的活跃程度肯定会进一步下降，由此带来的是房价整体价值重心的下移。”“如果用一句话形容我这段时间以来的心态，那就是‘无可奈何花落去’。”他似乎已有些心灰意冷。

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　　投资市民：现在逃不掉了

　　“十五条”房产调控政策规定，自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，将原本2年的期限拉长到5年。而有统计显示目前上海二手房交易中有近70%属于5年以内的

房产交易。

　　魏女士原先住在上海市中心，前两年政府动拆迁时，她得到了一笔丰厚的补偿。贴上自己一些钱后，她在虹口区和宝山区各买了一套房子，两笔投资也都有了一定的涨幅，“宝山区那套房是我自己住的。虹口区那套是今年初趁上海房市有所‘回暖’之机，以比原先的心理价位低约10%的价格抛出的，此后我就清仓离开了房市。据我所知2004年底以前买房的一般都还能够获利了结，而2005年以来的买房人就基本上都没什么‘赚头’啦。”

　　和她同时得到动迁补偿费的几位邻居命运截然不同，“买得早、卖得快的大都抛了个好价钱，而2005年以后才买房的人却有一些选择平盘甚至割肉出逃。现在估计是连逃也逃不掉了。我那套虹口区的房产抛出时正好是两年超过，所以没有交5.5%的营业税。现在一下子翻成了5年,那还有谁愿意去承担这笔额外开支呢？”