固定利率房贷试水

　　关键是，要能用资产证券化、利率掉期等金融创新业务品种和配套措施来对冲利率风险

　　关于固定利率房贷的消息最近纷至沓来，业界预计它将会很快推出，主要原因在于央行对此持明确支持态度。

　　作者:本刊记者 杨练/文

　　8月中旬，央行在《2004年中国房地产金融报告》中明确提到，“提倡商业银行提供多样化住房信贷产品、可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。10月20日，央行同时批准了光大、浦发、建行三家银行的固定利率房贷方案，目前方案正处于银监会的报备阶段，一旦银监会表示“同意备案”，其相关产品就可以很快进入市场。

　　本刊获知，银监会已经审阅了光大的申请材料，但比较担心银行缺乏利率风险控制能力，光大银行将进一步与银监会沟通，力争成为首家获批开展此项业务的中资银行。

　　固定利率抵押贷款，不仅因为不用承担利率风险而受到借款人欢迎，银行为控制风险也愿意采用。它是为购房者提供一定期限内的固定利率，不随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断，向购房人提供一个利率报价，该固定利率的利率标准一般要比目前执行的利率高。

　　亟须利率对冲风险产品

　　一位直接参与固定利率产品研发的光大银行人士对本刊表示，该产品的面世只剩下最后一层窗户纸，也就是国内目前缺乏相关利率衍生产品和市场，以使银行规避利率风险。他说，规避固定利率风险的最好方式是资产

证券化产品，即使不通过资产证券化，银行也可以通过诸如利率期权等产品来控制风险，但现在国内的情况是，无论是资产证券化还是利率期权都还未正式推出。

　　“这也正是央行报告中同时建议‘有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品’的原因。”

　　上述人士透露，目前三家申请银行的方案中，光大和浦发银行的产品类似，都是5年期的固定利率产品，除了因为期限短利率水平更容易预测外，另外一个重要的原因就是两家银行目前拥有5年期相应的金融产品可以对冲风险，比如说5年期国债产品，包括5年期定期存款进行风险匹配。

　　“建行的方案由于其有房贷资产证券化(MBS)试点产品，将会结合其资产证券化方案配合进行。”他说，“固定利率房贷证券化之后将形成更稳定的收益，在市场上的销售也将更加有保证。”据悉，建行MBS方案已通过监管部门的批准，正在实施前的准备中，发行量为50亿元，资产池为建行本身持有的短期(5年以下)房贷资产，计划于年底前正式在债券市场推出。

　　据悉，相关产品在5年到期后将给客户一个选择权，选择继续采用固定利率或者采用传统的浮动利率。

　　不过，该人士表示，与国外固定利率产品相比较，目前国内即将试点的产品期限都较短，还不能算是严格意义规范的固定利率产品。作为开发者，他希望未来可以有20年，甚至30年的固定利率产品，而这取决于金融市场中是否有可以对冲风险的工具。

　　“只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化，以对冲风险。”

　　由于没有前车之鉴，各银行在固定利率房贷方案的制定上，有很多不规范之处，如期限普遍较短，利率高出现有利率很多，在没有充分的利率风险对冲工具和市场的前提下，银行为控制风险采取此下策，实是无奈之举。

　　ABS介入受阻

　　10月13日，国开行已和光大银行初步达成一笔50亿元人民币的利率掉期交易。交易是在光大银行2.95%的10年期固定利率和国开行1年期浮动存款利率之间进行，后者目前利率为2.25%。光大银行将是固定利率的支付方。

　　国开行评审局一位管理人士称，这两家银行均为银监会批准的利率掉期业务试点银行，目前该笔交易仍未完成。她指出，迄今为止，央行尚未颁布有关国内银行从事利率掉期交易的具体规定，这次交易将在相关法规颁布时自动生效。

　　国开行在推动利率掉期上一直持积极的姿态。这一方面是由于其本身资产负债结构特点，决定了它比其他银行在增加资产收益、提高流动性方面的要求更为迫切。另一方面,作为政策性银行，国开行对长期资金如饥似渴，但由于长期信贷资金市场的加息差比短期借贷市场的加息差高得多，因此筹资成本也相当高。而通过利率掉期可以在不改变筹资总额的前提下，减少加息差，从而降低筹资成本。

　　光大银行的人民币利率掉期业务显然是在为即将推出的固定利率房贷做准备。个人住房抵押贷款的利息是采取浮动利率方式，贷款期限一般长达20至30年，而这期间的成本变化无论是银行还是贷款买房人都无法预计的。利率掉期是规避房贷浮动利率风险的最有效工具。

　　国开行上述人士透露，该行信贷资产证券化(ABS)已获批准，正在发行准备当中。本来国开行希望用ABS作为其他银行固定利率的风险对冲工具，并向央行提出了建议，但未获央行的支持。

　　据透露，央行希望固定利率房贷只能用房贷资产进行证券化，而建行已经获得了MBS的试点资格，这基本上否决了国开行介入的想法。

　　“目前无论是固定利率房贷还是资产证券化，都刚开始，相关法律法规不规范，决策层的谨慎也可以理解。”该人士表示。

　　光大银行力争第一

　　银行对固定利率房贷产品的万丈热情背后，是如下困境：今年各家银行个人按揭贷款增长缓慢，目前已落入低谷。银行希望借此来吸引客户。

　　民生银行房贷部一位人士说，经过3.17央行房贷新政之后，上海、北京等各家银行的个人按揭贷款都发生严重缩减，据悉，四大行在北京市场上都是负增长，无一例外。

　　上述人士还指出，目前的个人按揭贷款期限一般都较长，但固定利率并非存在于整个贷款期。银行往往只会与贷款人约定一段时间，如10年期房贷就约定三至五年的利率固定期。期限届满后，银行还可以选择新的固定利率或以浮动利率取代。

　　在首批获准的三家银行中，光大银行是最早向央行提出申请材料的商业银行，其时在9月中旬。

　　据指，去年加息后，光大银行就组织信贷部等部门人员进行固定利率及相关金融衍生品的研究开发，在今年3.17央行房贷新政后，研发步伐加快了。在央行8月提出可以“试点”固定利率房贷之后，相关产品的开发已经进入实质性操作阶段。

　　光大银行在向监管部门递交的申请报告中，选择在沿海城市先行试点固定利率房贷，主要是该地区的投资者对利率更敏感。考虑到固定利率房贷的风险因素，在前期将只推出5年期的产品，利率尚未最后确定。上报的年利率空间在6%到7%之间。同时，对不同的客户实行差别利率，优质客户有望享受到优惠利率。而现行浮动利率房贷基准利率为6.12%，银行可以根据客户情况下浮10%即5.508%。

　　据了解，浦发行和建行申请的相关产品的利率水平应该在6.5%左右。光大银行个人金融部人士向记者透露，各家银行利率短期有差别，长期将统一。由于固定利率房贷风险较高，三家银行可能会设置比较高的

提前还贷违约金。

　　因为固定利率是房贷产品基础产品的创新，根据相关规定，不需要银监会批准，只需要备案。因此，在他看来，固定利率房贷正式获批只是个时间问题。 “准备工作已经进入最后阶段，一些人员的培训已经开始。”该人士表示。