对产权式酒店热销衡阳的思考

    FN记者  郭一先  通讯员  谢伟  李伟

　　编者按 中国人民银行衡阳市中心支行近日对湖南省衡阳市正在热销“产权式酒店(商铺)”的8家房地产公司进行了调查。调查发现，随着国家宏观调控房地产市场力度的加大，“适度从紧、有保有压”的央行政策逐渐发威，银根紧缩下，衡阳众多实力较弱的中小地产商资金链断裂，有的几乎到了无米下锅的地步。衡阳市300家房地产开发企业中，大部分自有 资金不足30%，宏观调控政策使紧张的资金形势更是雪上加霜。但是，为什么衡阳市还会出现产权式酒店热销的现象呢？它会给银行经营带来哪些风险呢？请看来自湖南记者站的报道。

　　近几个月来，湖南省衡阳市的“产权式酒店(商铺)”营销直线升温，房地产商不惜血本在报纸、电视等媒体上进行铺天盖地的广告宣传。“投资几万元，回报几十万”、“一间好酒店，十年摇钱树”、“月月有盈余，年年高回报”、“三年的保障，零风险入市”、“10年返租，每年8%”等

天花乱坠的广告语将衡阳的

商业地产投资炒得热火朝天。开盘仅半个月之久的号称“湖南首家白金五星级产权酒店”的衡阳花园酒店对外销售的各类客房已售出50%。

　　“产权式酒店(商铺)”营销模式的主要操作流程，一是投资者与开发商、银行签订协议，以“首期付款＋按揭贷款(60%)”方式购买酒店房间或商铺等物业的产权。二是投资者(业主)将所购物业返租给开发商，开发商承诺一定年限(5～10年)内每年给予投资者(业主)一定的回报率(8%-10%)，开发商获得物业租赁权。三是开发商寻找品牌商整体承租酒店或商铺。

　　“产权式酒店(商铺)”营销操作给银行带来的风险是显而易见的。

　　一是高度依赖银行融资的房地产商想方设法套取银行信贷资金，银行成为所有风险事实上的最后承受人。调查表明，衡阳市8家“产权式酒店(商铺)”项目，75%以上的土地购置和商业地产项目开发资金都直接或间接来自银行信贷资金，如房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等。再加上开发商以“产权物业”模式销售商业地产后，银行支持的项目又全部被购买产权的投资人所有，而绝大部分投资者都申请了按揭贷款。于是，商业银行一方面支持房地产商建设了高级酒店和商场，一方面又用按揭贷款资金购买了这些商业地产，直接或间接地承受了各个环节的市场风险和信用风险。

　　二是高价出售“产权式酒店(商铺)”，房地产商套取巨额现金的同时将市场风险全部转嫁给银行的按揭贷款。据调查，目前衡阳市“产权酒店(商铺)”的平均价格大约为5000元／平方米，一些地段好的商铺价格甚至超过了10000元／平方米，不仅大大高于1438元／平方米的商品房销售价格，而且也比非住宅商品房每平方米2515.6元的高出1倍。“低首付，高回报”的美丽外衣下隐藏的是地产商从投资者和银行套取巨额现金的高明手段。以30平方米的某商铺为例，房地产商开发成本价仅为2000元/平方米(较市场行情此价已较高，一般在1500元左右)，产权式销售价格定为5000元/平方米，银行提供六成按揭贷款。该商铺开发总成本仅为6万元，一旦产权式销售成功，房产商可套取到投资者的6万元首付和银行按揭贷款9万元现金，共计15万元。支付6万元开发费用，该商铺实际挣到9万元的现金利润，利润率高达150%。该商厦总面积超过上万平方米，只要售出去50%面积，房产商就能够套取到2500万元的巨额现金，不仅可以支付前期开发成本1000万元，而且获得1500万元的丰厚利润。而与此同时，商铺经营风险和市场风险通过投资者的按揭贷款“顺利”转嫁给银行。

　　三是高额回报承诺一旦无法兑现，银行按揭贷款风险马上暴露，银行将在被迫接受巨额物业资产的同时产生大量不良贷款。市场风云瞬息万变，没有哪一个做生意的敢说自己只赚不赔，只有大声吆喝卖“产权式酒店(商铺)”的房产商敢开出“10年内每年10%的租金回报”的承诺，这不仅远远高出银行存款利息，也高于银行的贷款利率。以上例30平方米商铺测算，每年15000元的高额租金才能满足10%的投资回报，目前衡阳绝大部分同面积的临街门面都只在1000元左右(部分特殊地段除外)。高额租金下必定只能卖高价商品，而2004年末，衡阳市人均GDP仅为7528元、城市人均可支配收入7960元、农民人均可支配收入3396元。这样的数据能支撑得多久日益增加的高消费商品？用北京、上海、长沙等经济发达城市相比较的高额回报承诺如何保证兑现？无法及时、足额兑现租金回报的危机累积到一定程度便会爆发，投资人无法正常履行归还银行按揭贷款的风险马上暴露。此时，银行将被迫接受巨额“固定资产”，并产生大量难以化解的不良贷款。

　　四是开发商一次性奉送数年返租款的“高招”，更加刺激投资者采取“少量首付款＋银行按揭贷款”方式以小博大，投机气氛逐渐浓厚，银行风险日益增大。某些房产商在销售中承诺，把3年甚至更长时间的返租款一次返还投资者，等于投资者在购买时不付或只付少量首付款，便可购得“产权式酒店(商铺)”。如9月15日开盘的衡阳花园酒店，房产商对投资者承诺每年返还10%投资回报，十年后以增值8%全部回购物业，并在签订合同时当即返回3年的投资回报。在此合约中，投资者前三年以自付按揭款的方式分期偿付首期款。以少量现金博取发财机会的资金杠杆，的确打动了许多衡阳人的心，一个月时间，此项目便销售了50%的产权。如此一来，银行风险在浓厚的投机气氛中被逐渐放大。

　　五是开发商蓄意违规操作，以“假按揭”方式骗取信贷资金，银行资金面临的风险更是无法估计。

　　为此，我们建议：

　　商业银行对“产权式酒店(商铺)”的按揭贷款进行严格控制。建设部2001年就已明文规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。在目前产权式酒店(商铺)热销形势下，商业银行应保持清醒头脑，认清自己所面临的巨大风险，严格控制此类按揭贷款的发放。

　　

人民银行与银监部门要加强对“产权式酒店(商铺)”信贷风险的监测、监管和防范。及时向社会公众发布有关监测情况，正确引导投资与消费行为，同时坚决查处房地产信贷中的违规问题。

　　政府有关部门要规范销售“产权式酒店(商铺)”的管理。对于未完全竣工或产权不完整的开发项目，坚决不发放产权证明及预售许可证；严格管理房地产广告的发布，坚决制止不切实际的虚假宣传，为热销的“产权式酒店(商铺)”降温。