固定利率房贷考验银行智慧
利率若长时间处于加息周期，银行承担加息风险压力大
个人须谨慎选择 固定利率房贷
固定利率对银行和购房者而言是一个博弈的过程。处于加息周期时，客户往往倾向于选择固定利率房贷。但处于减息周期时，却倾向于选择浮动利率贷款。
专家分析，考虑目前的房贷利率及未来升息的预期，银行的固定利率个人房贷很可能高于现行利率水平，如6％－7％(5年期)，但若以隔年央行上浮0.2％计算，加息至6％需要近7年时间。也就是说，如果申请固定利率贷款期限为5年的话，买房人并不划算。
更何况，银行在推出固定利率贷款时可能将收取较高的违约金。
但银行界人士则认为，房贷产品多元化可满足不同财务安排者的客观需求。而且目前尚未预期未来数年的加息幅度和频率。
固定利率个人房贷本周成为热门话题。继工行上海分行透露正秘密操作有关方案之后(见本报8月24日报道)，光大银行总行人士更声称，该行已向央行递交了有关开办固定利率个人房贷的申请。若获批准，将在沿海城市分行先行试点。
光大银行有望率先试点
工行上海分行曾被媒体视为首吃固定利率个人房贷螃蟹者。然而此际，光大银行总行有关部门负责人却称，该行已向央行和银监会递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料。光大由此成为首家向监管部门正式递交固定利率个人房贷申请的商业银行。若获准，光大银行可能会选择在沿海城市先行试点固定利率房贷。
光大银行一位曾参与该行固定利率个人房贷内部研讨会的人士向本报记者确认，该行在技术和电脑系统上已做好准备，无需为固定利率个人房贷做特别准备。广州很可能将在试点分行之中。但目前尚无具体的时间表。
工行行长姜建清上周在北京确认，工行上海分行正计划试点固定利率个人房贷。工行总行新闻处有关负责人称，已将此事列入考虑范围之内，但会采取相对谨慎的态度。而农行总行和浦发行目前正在考虑固定利率个人房贷事宜。建行虽未明确表态，但银行界有资深人士指出，将于下月率先推出个人房贷资产证券化的建行更具备试点固定利率个人房贷的条件。
固定利率或高于现行利率
光大银行有关人士称，首期推出的固定利率个人房贷可能是五年期产品，而不可能是长期固定利率产品，即利率在一定期限内固定，而不随央行调息而调整。但固定利率个人房贷的利率只是相对固定，银行会考虑当时的利率水平和利率周期向购房人提供一个利率报价。也就是说，目前各家银行执行的个人住房贷款利率(5年期以上商贷)基本上都是5.51％的下限水平。今后一段时期，市场对房贷利率的上调存有较大预期。基于此，银行首期推出5年期的固定利率个人房贷的利率可能会在6％－7％之间。这个利率水平显然高于现行5年期商业房贷的利率基本水平。
至于固定利率的贷款期限将随买房人贷款期限的长短而有所区别。如对于一个贷款期限在20年以内的个人，银行给其提供的固定利率贷款期限很有可能是5年；而对于贷款期限较长的个人，银行提供的相应期限则会更长。工行上海分行有关人士亦透露，可能首期推出5年期固定利率个人房贷。
相对于目前银行界普遍不收提前还贷违约金的做法，工行上海分行和光大银行试点的固定利率个人房贷将收取相当数额的违约金，以弥补其损失。
银行风险难控制
对于固定利率个人房贷，中国人民大学财经学院金融系主任庄毓敏认为，如果固定利率个人房贷的期限较长，市民选择固定利率就等于锁定了市场风险。但从中国目前的经济发展势头看，利率预期是上升的。如果推出房贷固定利率，购房者选择这种方式是非常合适的。但对银行来讲是不利的，因为银行将承担全部长时间加息的金融风险。光大银行一位人士亦认为，如果长时期固定利率，央行在此期间内上调后的利率水平可能远超出银行固定利率报价，在买房人受益的同时，银行将承担亏本的风险，且目前银行转嫁和锁定风险的工具基本缺失，如利率期权产品，利率远期和掉期产品等与房贷期限相匹配的相关衍生产品尚未出现。
工行一位个人房贷资深人士亦承认，固定利率房贷要求银行具有很高的规避风险的能力和手段。银行定价能力较弱亦制约了银行推出长期固定利率个人房贷产品。
他山之石：国外购房者多选择固定利率房贷
发达国家房地产市场统计数据表明，绝大多数消费者不愿承担利率风险。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80％，爱尔兰的这一数字也达到了70％。而据加拿大银行所做的调查显示，绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款。
美国住房贷款较为普遍的是30年固定利率贷款且首付款较低。而加拿大的住房贷款期限一般为25年，但其利率是五年调整一次，即五年内利率固定，五年后借款人可重新与贷款人谈判签约。加拿大还实行了60天利率保护:借款人在向银行申请一笔新的固定利率住房贷款时，银行承诺借款人可以自由选择其实际得到贷款前60天内任一天的贷款利率。如果在贷款获得批准与借款人实际得到贷款期间利率下降，借款人可以自动获得其间最低的利率。
在美国，当利率发生变化时，房贷借款人通常可采取重新贷款的方法来避免损失。借款人通常都可以在任何时间提前偿还部分或全部贷款余额，而且不需要付任何罚款。
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