地产投资黄金期渐行渐远

　　央行近天宣布，2005年7月21日19∶00时起，人民币汇率中间价调整为1美元兑8.11元人民币。

　　在此之前的汇率中间价为1美元兑8.28元人民币。换言之，每单位人民币即时升值：1／8.11－1／8.28＝0.123305－0.120773＝0.002532,升值幅度为0.002532／0.120773＝2.1%。

　　应该说升值幅度比此前市场预期的3~5个百分点要低一些，表明中央有循序渐进的考虑，避免过大冲击。人民币开始升值旅程，未来中国经济以及楼市走势如何非常值得关注。

　　外资流入可能引发新一轮调控

　　由于本次人民币升值幅度很小，比市场预期的3~5个百分点要低一些，表明中央有循序渐进的考虑，避免过大冲击。也就是说有后续升值安排的可能性，而且可能性是非常大的。

　　因此，短中期内极有可能引发外资进一步流入中国等待后续升值。而进来的外资，将选择股票、国债、楼市等作为避风港。

　　如果外资短中期内加速进入中国，那么为了避免外资对于楼市、股市的冲击，相信中央对此将保持高度警惕。如果流入量多、势大，那么中央极有可能出台进一步调控措施。

　　在外资推高、政府调控的双重背景下，楼市的走势显得扑朔迷离。但无论如何，要提醒购房者、投资者，房地产投资的黄金期已经过去。

　　世界移民城市房地产受益

　　美国、澳大利亚、英国、新西兰、法国等传统中国移民的主要目的地，其房地产一直是中国移民的受益者，哪个城市中国移民多，哪个城市的房价就偏高。

　　目前人民币开始进入升值周期，那么中国移民的支付能力将得到提高，国人到这些国家购房的能力和积极性就更高。在这些国家的楼市目前出现调整趋势的背景下，中国因素极有可能缓解其压力，房地产将直接受益。

　　港币如不升值将受较大冲击

　　一方面，香港的副食品、原材料、半成品主要由内地供应。人民币升值会令香港购买内地货品价格上升，对中下层市民生活造成巨大冲击。

　　另一方面，楼市、股市和转口贸易是香港三大经济支柱。从转口贸易看，香港九成以上业务与内地有关，若人民币升值令内地出口萎缩，香港的转口贸易也会萎缩，不仅香港GDP会下滑，就业情况必然随即恶化。从地产看，由于SARS期间所签订的房租契约，大多将于今年期满；而当时租金明显偏低，估计下半年整体租金走势将急速弹升。人民币升值，必将令通胀加剧。而地产业房租的反弹，受影响最大的是就业面最广的饮食业与零售业。

　　目前香港正面临经济转型的任务和良机，人民币若大幅升值，对香港经济的冲击不难想像。因此香港货币应该考虑跟随升值，否则将受到冲击。

　　房企与外资合作进入高峰期

　　此前，万科、金地、招商、中海、华侨城、首创等中国房企先后与外资开展了合作，但层面较低。人民币开始升值以后，基于各种利益诉求，相信外资将加速寻找在中国的代理人。中国第一梯队的房地产企业，将迎来与外资合作的高峰期。

　　这种合作，将对中国房地产的融资模式、开发文化、组织结构造成重大影响。中国房地产业也将加速与国际的对接。

　　作者:特约撰稿人半求