房贷新政带来重庆楼市理性回归

　　随着近期中国人民银行和有关部委关于调整住房贷款政策、稳定住房价格等一系列“新政”的影响，记者从相关统计数据中注意到，重庆市房地产开发投资速度已开始明显放缓，市场迅速降温，显示回归理性态势。6月1日，重庆市政府亦出台《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格促进房地产市场健康发展的通知》，旨在抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　监测显示，一系列“新政”出台后，重庆房地产投资增速持续回落。今年1月至5月，全市房地产开发投资145.1亿元，较1月至4月增速下降2.6个百分点，较去年同期下降28.6个百分点，且自年初以来呈持续下降态势，与去年同期的整体上升态势形成鲜明对比，其中住宅建设完成投资82.8亿元，较去年同期下降20.2个百分点；房地产开发投资比重也出现明显下降。

　　由此，相伴而生的情况渐次出现：

　　———房地产开发施工进程减慢。1月至5月，重庆市房地产施工面积合计5333.7万平方米，较1月至4月下降2.7个百分点，住房、办公楼及商业营业用房施工面积同比增速均有不同程度降低；新开工的住宅、办公楼、商业营业用房面积均有“缩水”，总体上呈持续下降态势。

　　———房地产销售节奏显著放缓。1月至5月，重庆主城区商品房交易面积447.1万平方米，同比下降13.2%，成交金额123.8亿元，较去年同期下降19.3个百分点，其中商品住房成交面积394.4万平方米，同比下降21.9%。

　　———房地产空置状况明显改善。5月末，重庆市空置1年以上房地产320.9万平方米，较去年同期下降20.4个百分点，3月以来增速持续下降；5月末，包括住宅和办公楼在内的房地产空置面积分别较4月末、3月末下降18.7万和19.5万平方米，呈绝对下降态势。办公楼空置面积今年首度出现同比负增长。

　　———房地产价格涨幅持续回落。今年1季度，重庆市房屋销售价格同比增长7.8%，较去年同期回落6.1个百分点，较去年4季度回落2.5个百分点。同时，今年1月至5月，重庆主城区商品住房成交均价为2577元/平方米，5月重庆市主城区商品住房成交均价为2587元/平方米，同比增长9.8%；1月至5月，重庆主城区存量房的住宅转让均价为1432元/平方米，较今年1季度下降3.5%。

　　———“二手房”有价无市。据统计，1月至5月重庆主城区存量房转让面积同比下降21.6%，转让金额同比下降3.2%，其中住宅存量房转让面积和金额同比分别下降20.9%和5.3%。

　　据调查，“新政”实施前，重庆市“二手房”市场集中放量，房源信息和购房需求比例高达4比1，自3月以来重庆市各大房屋中介的“二手房”房源增幅均在100%以上；“新政”实施后，尤其是购房2年内转手将全额征收营业税政策出台后，不足2年的房源急剧减少。据重庆最大房屋中介———中原房地产公司统计，其10多个门面店6月1日至8日的“二手房”交易量比上周下跌了68%，顺驰经纪公司各门面店反馈信息也表明此类房交易量明显下降。与之伴随的是，“二手房”市场出租房源迅速增加，同比增长约40%，房租价格也开始下跌。

　　———信贷投入势头持续收敛。据人行重庆营管部房地产监测数据显示，截至5月末，重庆市房地产贷款619.9亿元，同比增长15.5%，分别较上月及去年同期下降0.2和10.4个百分点，其占人民币各项贷款的比重也由1月的19.6%下降到5月的19.4%。同时，金融统计显示，5月末建筑业贷款90.4亿元，同比增长3.8%，分别较上月及去年同期下降3.8和40.4个百分点；以住房消费贷款为主的个人中长期消费贷款344.4亿元，同比增长23.4%，分别较上月及去年同期下降2.1和11.7个百分点。

　　随着房地产“新政”的陆续推行，地产市场开始实施结构调整，政府调控力度加大。

　　今年1月至5月，重庆房地产开发用地中，居住用地由去年的85%提高到88.1%；普通住宅用地由75%提高到89%；清理开发闲置土地和空闲地538.6公顷，对闲置两年以上的已依法收回75.3公顷；“久划不完、久拆不完、久拆不建”工程项目118宗、221.9公顷土地中，已完成104宗、170公顷的土地处理；93个“久建不完”的“烂尾楼”项目已完成87个项目的处理。受“新政”影响，各开发企业必将适应市场需求，减少高档项目的开发供给，增加普通住房的供应，产品结构将进一步改善。

　　与此同时，地方政府积极调控促稳。近期，重庆市人民政府出台11条措施，包括改善住房结构、严格土地管理、严格税收征管、加强房地产信贷管理、全面落实廉租房制度、控制拆迁规模、正确引导市场心理预期等，为切实稳定住房价格、促进房地产市场健康发展提供了有力保障。

　　然而，由于供需结构矛盾突出，房地产市场隐忧毕现。据重庆市企调队调查，目前重庆商业营业用房比重相对较高。2004年全市经济适用房共完成投资10.8亿元，比上年下降34.1%。而今年1月至5月，商业营业用房新增空置面积26.3万平方米，其空置一年以上的面积达164万平方米，占51.1%。

　　此外，目标客户群集中在“城市白领”和“有重复置业能力者”的高档楼盘消化困难，不仅项目自身潜在风险大，还可能殃及相应的银行信贷。同时，由于经济适用房供应量少、制度不完善，投机炒作现象突出，导致相当部分中低收入者无法取得，形成经济适用房事实上不“经济”的现象。

　　对此，人行重庆营业管理部的分析人员提出建议，要注重以市场手段为主实施间接调控，加强各调控部门的沟通协调，力避各自为政或政出多门，减少行政干预；要从整体着眼，避免“头痛医头、脚痛医脚”，在调控住房市场的同时，应充分考虑对商业营业用房、办公楼等市场的影响，避免稳定了住房价格，却“烧热”了其他市场的不利局面。要从长远着眼，正确把握市场供需形势，加强制度建设，规范市场秩序，充分考虑政策后续效应，防止为了短期市场平稳而限制其长远发展，确保房地产市场健康、平稳、可持续发展。

　　地方政府在注重稳定住房价格的同时，应当加强对商业营业用房市场发展、住宅转让税赋承担等方面的关注；健全经济适用房的开发、管理及分配制度，通过委托开发、明确对象、政府直接分配等方式，切实解决低收入家庭住房问题，加强对经济适用房领域腐败现象的防范与打击；加快培育发展“二手房”市场，促进房屋消费的梯级更替；要引导调整房地产市场供给结构，加强土地管理与调控，适当增加普通中低档住房土地供应，合理限制中高档及商业营业用房用地的供给；要有计划、有步骤地推进城市建设，适度控制旧城改造及居民拆迁进度；加大政策宣传力度，合理引导市场心理预期。

　　对于房地产企业来说，应正确领会“新政”的真正意图在于稳定住房价格，而不是打压市场发展，切实贯彻好“新政”，强化市场调查与分析，正确把握市场需求动态，主动、及时地调整产品供给结构，实现与需求的有效结合，防止为了追逐短期利益而丢失长远发展契机。

　　金融机构应准确把握当前的政策导向，正确认识当前房地产市场发展形势，加强对所支持项目的审查、管理和监控，加强对房地产开发贷款、居民住房消费贷款等的跟踪监测，积极寻求符合调控政策及市场发展方向的项目，有效防范信贷风险，既要避免盲目撤退，又要防止躺在抵押地产上做“美梦”。人民银行应加强对房地产市场形势的监测、分析，加强“窗口指导”，为金融机构提供权威、及时、可靠的宏观信息，引导其提高决策的及时性、前瞻性和可靠性。