房价回落远未达到理性回归境界

　　专家担心：宏观调控一旦半途而废 房价将迅速上涨

　　等待价格下降后购买，成为近一段时期北京和上海购房者的普遍心理。

　　从当前情况看，房产新政措施已取得一定积极效果。但未来的房地产市场走势仍是众人关心的焦点，围绕这一问题记者近日采访了相关专家。专家表示，目前的房价回落还远未 达到真正理性的境界，只是政策引发了短期效应。现在房地产宏观调控到了关键时候,绝对不能半途而废,否则观望就变成确信房价不会下调,房价将会像去年一样快速上涨。

　　上海：有购房意向者不到两成 北京：再等等成了楼市口头禅

　　按照常理，6月本应是房地产销售逐步渐旺的阶段，然而，北京的地产商却没法像往年那样忙碌，政策调控带来的“持币观望”正在困扰着他们。

　　尽管有着首创置业的强大背景，万林义也只能选择等待。阳光上东总经理万林义近日私下告诉记者，阳光上东的二期开盘将推迟到九十月份，而按照原计划，6月底是该项目二期的开盘日期。“主要是政策带来的市场态势不明朗，市场中持币观望的现象比较严重。我们首创方面和建设部、国土资源部的专家开了几次座谈会，觉得目前这种情况在九十月份之前不会有改观，索性等一等。”他说。

　　当然，现在苦恼的绝不止北京的开发商。据上海公开的楼盘销售信息统计，2005年三月份以来，上海超过50个楼盘的平均销售率不足三成，二三月份新楼盘开盘的时候，房源几乎是一售而空，但三月份以后，有些楼盘开了两个月，房子只卖出了一半。进入5月，上海的房价开始让开发商心疼起来，公开数据显示，5月13日上海房屋交易均价8227元/平方米，销售套数为276套；5月16日销售均价就开始下降为7443元/平方米，销售套数为232套；而到了5月18日下午5时统计的数据则显示，该日上海房屋交易的均价为6928元/平方米，销售套数为287套。至此，房产新政出台一周，上海房价竟下跌了近2000元/平方米。据近日出版的劳动报报道，第十七届中国上海房地产展示交易会近日闭幕，一股观望气氛弥漫其中，很多人受价格因素制约，仍处在观望状态，有购房意向者不到两成。

　　央行上海分行最近公布的数据显示，5月末，上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元，这似乎预示着，上海楼市自住性需求真实状况正在逐步显现。中房指数研究院华东分院副院长陈晟在接受《经济参考报》记者采访时表示，上海目前房价还是太高，平心而论，想在上海买房的人多，但买不起房的人也多。这在很大程度上抑制了自住性需求的释放。陈晟认为，目前上海房地产拐点已经出现，正展开下降周期的第一轮博弈。两个月后，也就是9月份左右，才会看到上海楼市的真实需求，也就是自住性需求的情况。

　　房价回落只显现短期效应 应警惕北京重蹈上海覆辙

　　国家统计局数据显示，2005年1至5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%；商业营业用房的销售价格上涨4.1%。多名经济学家根据这组数据作出这样的分析——房价仍会在下半年持续上涨。

　　其实对于投资者的行为和心理，投资者本人和房产经纪公司应该最有发言权。上海的冯先生就是一个投资客代表。他于2003年买了一套5500元/平方米的房子，到2004年9月时，以8100元/平方米的价格在中介挂出都非常抢手，冯先生并没有见好就收而是继续等待，希望房价继续上涨，再多“捞”一把。没想到的是，犹豫间加息、限制贷款、提高收付、征收差额营业税等平抑房价的政策都出来了，突然间冯先生的房子便无人问津，此时上海出现了大量的二手房抛盘。中介公司表示，挂牌的二手房源增加幅度较大，但成交量和成交价格则在反方向下跌。中介方面分析，房源激增，价格下跌主要是由于投资者心理恐慌，抛售者众，但购房者则企盼房价理性回落，持币待购，这样就形成了供大于求的局面，价格下降也是情理之中的事。

　　与此同时，北京的投资客同样也表现出了恐慌心理。一方面是一级市场上投资性买家减少，更多的则表现在二级市场，据金诚信房地产经纪公司总经理邱宏介绍，“国八条”出台之后登记出售二手房源的客户明显增多，“七八意见”的具体条款则更加速了这一步伐，意见中的营业税等具体政策使很多人产生了恐惧心理。据链家统计显示，第十七届房交会的成交量比上一届降低了25%，二手房的成交价格也在近两年来首次显现出下跌趋势。

　　通过对比不难发现，在房产政策影响之下，上海的房地产市场对政策的敏感性比北京要强很多。原因何在？业内人士表示，一个理性的市场对政策的反映敏感性不强，而一个非理性的市场则要敏感的多，正如“国八条”一出，上海的房价就应声而落。在政策“猛药”下发之前，上海房价一路猛涨，但是租赁却并不是很理想；北京房价也在上涨，但租赁市场也呈比较乐观的状态。这就折射出一个问题，那就是上海的房价虚高，很多投资者在支撑市场，而实际需求并没有表现的那么旺盛；北京的市场则相对理性，一级市场价格上涨，租赁市场也能跟进。

　　那么，在政策影响之下，上海房地产的成交量和成交价格都下降了，是否就意味着市场已经理性了呢？浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，每次一个新政策出台前后都会迎来房价平稳或回落期，但如果政策出台一段时间没有新政策跟进，市场预期又会发生改变，房价又将继续走高，这就缘于一些根本因素没有彻底解决，包括金融、税收和土地供应三个方面。看来，虞晓芬的分析很好地解释了上海房价波动大的原因。并且暗示了这样一个道理，目前的房价回落还远未达到真正理性的境界，只是政策引发了短期效应，要真正让市场走向理性，还必须有新政策出台，并且击中问题要害。

　　虽说北京的情况比上海要好，但业内人士表示，如果不加以警惕，北京很可能重蹈上海覆辙，所以继续加强政策宏观调控和利用经济手段规范市场这两条措施都是不可或缺的。

　　宏观调控政策效果显现 房价下半年将有所跌落

　　近日，一些专家在接受本报记者采访时表示，现在房地产宏观调控到了一个关键时期,绝对不能半途而废,否则观望就变成确信房价不会下调,房价将会像去年一样继续上涨。

　　“实际上从2004年开始，国家就已经制定了宏观调控的政策，包括提高房地产开发企业的资本金、规范土地市场的秩序以及端正房地产企业的指导思想等。今年针对房地产发展的实际情况，国家又出台了一些新的政策，这些政策可以说体现了要在一段时间内解决：房地产投资规模过大，价格增长过快，市场交易的秩序不规范，以及供应结构不合理等一些问题。从现在对各个城市的了解来看，今年的宏观政策将在调整供应结构、限制投机行为和房价涨幅等三个发展不正常的方面得到矫正。”建设部政策研究中心副主任秦虹说。

　　秦虹表示，宏观调控政策的正面效果已经显现，一些基本的调控目标已经达到，明年房地产市场发展的矛盾会得到改善，但保持政策的稳定性非常必要。她认为，下一步地方政府在执行政策方面需要做较多的工作：首先，是如何落实和保证中低价位商品房的有效供应。其次，是整顿和规范市场秩序，从目前来看，整顿和规范市场秩序减少虚假和炒作行为都是政府要做的工作。再次，要建立政策性金融制度和税收制度。比如，使税收政策真正能够既达到调节贫富、分配资源的正常目的，又不限制房地产市场的正常效益。

　　此前有消息认为，2005年将是中国房地产的拐点，房价将会在下半年出现“分水岭”。对此，京城某知名房地产企业老总指出，房地产市场同其他所有的市场一样，不可能是直线上升，或直线下降。出现一些波动是正常的，2005年3月份以来应该是一个比较大的波动，但从总体情况来看，从一个更长的时间来看，中国的房地产市场还会健康地、持续地发展，没有任何从基本层面的信息看到房地产会出现大幅下滑的迹象，所以我不同意“分水岭”这种说法。价格从长期来看，取决于商品的价值；从中期来看，取决于供求关系；从短期来看，取决于市场氛围。

　　对于下半年房地产走势情况，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海对记者说，下半年房地产业将在宏观调控的环境中继续发展。房地产投资继续得到控制，增速放缓，但不会低于20%。国家通过税收、信贷、利率等手段，将提高普通商品住房、经济适用住房在商品房的供应中比例，控制高档商品房建设，将房地产市场重心下移，使房地产市场真正成为大众的市场，同时，房地产综合平均价格的升幅也将有所回落，去年涨幅过大的地区房地产综合平均价格将有所跌落。

　　郭松海认为，今年房地产业将进入调整期。房地产业是资源消耗量大的产业，房地产业将从过去高耗能、高耗费资源、粗放经营型的产业，转为节能、节地、节水、节材的集约型的产业。而调整户型结构，控制大户型面积的住宅建设，发展60至90平方米的中小户型住宅建设，以适应中等以下收入者的消费需求和消费能力，这是今后房地产业发展的一个趋势。