|
文/本刊记者 李琼
在宏观调控遏制房价上涨甚至降低房价的预期下，目前北京、上海等房价较高的一些城市，楼市的买卖双方均陷入一种胶着状态：消费者已普遍地在“持币观望”，致使这些地方的商品房成交量大量萎缩，“二手房”的抛盘也开始涌现，投资性行情基本停止，市场整体趋冷。
综合来看，北京特别是上海炒房者大量抛售手中的房子甚至不惜“割肉”，这证明政府的强力措施的确起了作用，尤其是对那些短线投机起到了遏制作用(至于长线投资，本来就不应在政府的遏制目标之内)。
“观望”成了当前京沪楼市最主要的色彩。
从一房难求到持币观望，市场出现了强烈的反差，“买方”心态出现了大逆转。而近日七部委联合出台的“意见”从两方面打破了这一均势：它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对两年内转手交易全额征收营业税的“税收猛药”抑制投资。
这对以银行资金作为杠杆的短线投资者无异于一场致命的打击，其心理防线正走向崩溃。对于当前正处在盘整中的京沪楼市而言，6月份将是一个关键节点，或许6月份将成为京沪楼市真正的“分水岭”。
七部委联合出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一剂“税收猛药”将带来两大变化：一是资金回笼压力大的短期投资客只能选择价格“跳水”抛售；二是一些贷款压力小的投资者开始做长线投资。
而对于房地产企业来说，目前它们也正面临着一场真正的危机。
尽管它们不愿意降价，但因为销售的萎缩度与他们的资金压力度刚好成反比，当这种压力达到一定程度时，他们将面临是否应该降低房价(亦即降低他们的利润率)以求加快销售的抉择。而使他们为难的是，这种降价未必就能重燃消费者的购买热情，反而有可能使他们更紧地捂住钱袋子以期后面有更大幅度的降价。
当前述这种资金压力更大时，房产商面临资金断裂而崩盘的危险，那时他们将可能不得不硬着头皮宣布降价，这样的房产商一多，又会形成争相降低的“竞赛”，如同他们以前的争相提价，房价将会加速下跌，房产商们就将灾难临头。
政府部门现在应该对这种局势有充分的考虑并制订应对措施。当然中国的基本国情是“人多地少”，又处于经济上升和加快城市化建设的特定时期，市场对商品房的有效需求仍然是真实存在的，房地产业“大萧条”的情况近期不大可能出现，但不能排除出现短期“小萧条”的可能性。
实际上，这种短期“小萧条”也会使整个中国经济出现波动。在我们看来，政府未来应对这种“小萧条”最有效的办法也许就是更加收紧土地供应和商品房建设的审批，以暂时减少供给的办法来使房地产业“重新回暖”，如果这种“小萧条”确实发生的话。
回顾上世纪90年代的那次宏观调控，政府拳打脚踢，在不到一年之内就遏制住了房地产业的“虚火”，但此后的七、八年时间通货一直偏于紧缩，使用连续多年的“积极财政政策”之后才在前年开始“转冷为热”。
今年6月份甚至后面的时间里，整个中国的房地产市场究竟会发生何种变化，我们只能拭目以待，而无法作出全面准确的预测。其实，在市场面前，无论是政府也好、企业也好、消费者也好，我们都是“无知者”。
| 
