不动产税对普通购房影响不大

　　不动产税将根据先模拟空转、再试点，然后逐步实施的流程进行，年内将选择合适的城市模拟运行

　　刘念

　　最近，随着房地产紧缩政策的逐项出台，管理层决心抑制房价过快增长的决心已经很 明显。不动产税的开征问题重新引起关注，因为这被很多人理解成抑制房价的一个重要手段。

　　不动产税开征问题的讨论始于去年底的一则新华社消息。该消息称，国务院发展研究中心正在进行中国不动产税收政策研究”项目，2005年将进行新的不动产税制设计并选择合适的城市进行模拟运行。之后，就有坊间传闻：开征不动产税的试点城市将包括北京、重庆和深圳三个城市。最近，又有报道称，北京市地方税务局近日下发通知，要求：“力争实现对全部纳税人进行房产、土地情况的登记。”而对房产权属的确认是开征不动产税的前提条件之一。

　　尽管传言名单中暂时还看不到上海的身影，但是，近期上海市政府连续出台多项组合政策抑制

房价过快增长，而开征不动产税与这些政策的意图恰好是一致的。

　　何时开征？年内可能性不大

　　不动产税是否就是下一个抑制房价的重拳？中国不动产税收政策研究课题组成员、国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬表示，目前不动产税还处在研究和探索的阶段，并没有实质性的措施。年中选择合适的城市进行模拟运行，即“数字空转”却是可以确定的。

　　与此同时，国务院发展研究中心副主任谢伏瞻也说，不动产税的征收需要一定的基础条件，比如详实的不动产登记资料。此外，还需要确定不动产税的税基、税率，研究不动产税与其他税种之间的关系等等。在向全国推广之前，将由少数城市进行试点。

　　由此来看，不动产税的时间表已基本明了：先模拟空转、再试点，然后逐步实施。这一过程耗时不会太短。海通证券研究员张峦直言，不动产税年内推出的可能性不大。国家对不动产税立项研究，明确传达了一个信息：开征不动产税是一个必然的趋势，征与不征只是一个时间问题。

　　不动产税不等于物业费，改革方向是“正税、明租、清费”

　　刚开始讨论不动产税的时候，有些人甚至将之与“物业费”混淆在一起。实际上，两者有着天壤之别。国务院发展研究中心及财政部有关负责人的态度很明确，不动产税并不是要把土地出让金、不动产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收，改革的方向是“正税、明租、清费”。

　　“正税”———合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税；

　　“明租”———土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质；

　　“清费”———除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

　　尽管有专家否认了民间流传的不动产税，就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的说法，但是，现在一次性支付土地出让金的做法，转为分期支付已成定局。根据这一表述，不动产税中除了分期支付的土地出让金外，还可能包括各种变为税收的收费，以及部分税种的合并。

　　定期评定税基，增值部分也要缴税

　　土地出让金是地方政府的主要财政收入来源。根据有关学者统计，有些地方土地出让金占财政收入的比重甚至在50%以上。因此，财政部财政科学研究所所长贾康建议，征收不动产税仍以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税，成为地方财政的支柱。

　　既然不动产税将土地出让金变为分期支付，那么随着时间流转，不动产增值或贬值都将反映到税收水平中。贾康建议，每5-8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。这就意味着，如果房产增值，那么评估后的增值部分也要相应纳税。另外，地段好的多缴税、地段差的少缴税。

　　买房收租或成历史，高档房产受影响最大

　　有专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收不动产税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。建设部专家赵燕菁也认为，如果改用不动产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，如果把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，降价幅度有望达到40%。

　　在更多人能够买得起房的情况下，做房东可能将“入不敷出”，买得起房而养不起房的人将大大增加。

　　据东吴证券王树娟的测算，在假设利率为5%的情况下，如果以基准地价作为不动产税的计税依据，一套基准地价为每平方米6000元，面积为120平方米的房子，每月负担的不动产税为3096元。

　　业内人士分析，目前基准地价每平方米6000元的住房，售价约15000元每平方米，比如长宁、虹口等地区的新房就大致处于这个价位。按目前上海房租行情计算，这类房子的月租金约4000-5000元左右。也就是说，一旦开征不动产税，租金收入中的四分之三至五分之三的部分将被用于缴税。如果考虑还贷因素，指望“以房养房”的人，恐怕会入不敷出。

　　业内人士还认为，不动产税的征收对于普通购买者的影响不会太大，但对于高档住宅、多套住宅的购买者可能会有比较明显的影响。中原地产总经理李文杰就指出，以投资为目的的购房行为利润将会缩水。

　　持这种观点的人并不是少数。复旦大学

房地产研究中心副主任华伟指出，在国外不动产税是一种针对富有阶层征收的财产税，主要目的是为了调节社会贫富差距。因此，应考虑中低收入人群的实际情况，差别对待。中国社会科学院研究员刘维新就曾指出，目前我国住房私有化率已经超过70%，大大高于发达国家的水平。出于抑制房产投机的目的，对拥有多套住房以及住在高档住宅区的富裕阶层，可以征收较高税率的不动产税。而对大多数人的自住房，则可以降低税率，甚至减免。

　　这种观点也得到了大多数学者的认可。财政部财政科学研究所所长贾康就在近期强调，当前有关部门不会考虑对非经营性目的的不动产征税，老百姓不必担心。不动产税第一步开征的对象是经营性不动产。

　　海外两种物业税

　　目前世界上通行的物业税有单独针对不动产征收的，也有与其他财产合并征收的，一般纳入财产税。

　　不动产税。这是对土地、房屋所有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：一是将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。二是只对土地和房屋合并课征的不动产税，如

墨西哥、波兰的不动产税，泰国的住房建筑税等。三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。

　　以加拿大的温哥华为例，物业税按物业的总价值(土地和房屋)，以不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大。

　　温哥华市政府对房地产每年评估一次。政府对物业持有者的课税税率在0.3%-36%之间浮动，对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30%-50%。除此以外，其他所有公民和机构购房，不动产税税率都在10%以上。对拥有二套住宅的人还以高税率征收。

　　财产税。在不征收物业税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、智利等国。操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。

　　在香港置业，除购房时一次性支付的土地出让金之外，每年还需负担差饷(业主或承租人承担)。差饷的计税基础是物业年租金收入评估值，税率目前为5%。此外，如果物业出租，则业主还需按物业的租金收入缴交物业税。税额是按每年租金收入减去20%作为修葺及支出后，再以15%计算。