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近日，一款名为“联信·宝利”的信托计划引来了众多房地产商的高度关注。由福建联华国际信托投资有限公司推出的这款信托尽管规模仅有8000万元(期限为18个月)，但却号称国内首个与“房地产信托基金REITS”接轨的房地产信托产品。公司有关负责人认为，如果该信托产品能成功推广，将解决大大缓解房地产公司的资金困境。
在面临央行提高房贷首付、超额准备金率下调的重压下，这个消息可谓是房地产公
司的一针强心剂。
资金紧缺
房地产商的资金难题由来已久。
2003年6月份，央行出台121号文件以来，房地产商的资金链条日益紧绷。
今年3月17日，央行的房贷新政策出台后，房产开发商叫苦不迭，“该政策是10年来中国出台的对房地产业最严厉的政策”，堵了地产公司的融资通道。
相关统计显示，房地产企业的开发项目的资金来源大致来源于三块：自有资金、贷款、销售款。而销售房款中大部分是客户的消费信贷。
房地产优惠利率的取消意味着买房者的成本提升，从而影响到其对贷款买房的积极性，对于当前的地产商来说，无疑是一个利空。“房地产业银根紧缩，使得一些开发商陷入资金链断裂的危机。”某人士评论认为。
信托救市？
“每逢到政策困境，房地产商都会找信托公司来救市。”一位业内人士分析。
事实上，房地产信托“井喷式”的行情已经持续了近一年半时间。到2004年底，房地产信托规模高达119亿元，占当年信托总量的三分之一强。
2004年10月继一系列规章制度出台后，中国银监会就《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见。
该办法最大的突破就是取消了原来信托集合资金计划只能募集200份的限制，从而为信托业进入房地产融资领域开辟了空间。著名金融信托专家、重庆国投总裁助理孙飞认为，信托公司据此可以为房地产公司提供较大额度的资金，“信托不仅仅是过桥资金，它还可以为房地产提供全程性的金融服务”。“从我国投融资市场的发展特别是当前房地产融资的方向和趋势看，信托将会成为国内房地产金融创新的主流模式，并在相当长的一段时期内以信托加银行的方式来体现。”孙飞认为。
一位专业人士认为，目前利用房地产信托来为房地产商融资渠道主要有两条：一条是在国内发行准公募的信托计划；另一条就是从国外引资，以信托作为通道投入房地产项目中。
基金成主流
业内专家预测，尽管今年房地产信托将延续去年强劲增长的势头，但是推动房地产信托规模增长的主要因素是信托将由融资型向投资型的转变。“房地产投资基金将成为2005年的关键词”，该专家认为。
目前的房地产信托多是做短平快的过桥融资。信托公司通过股权信托的方式对项目公司进行增资，使其自有资金达到商业银行融资标准，并以此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利开工并获得银行后续贷款支持，等项目完成后，房地产公司再根据协议溢价回购股权。
该专家认为，该类型的信托尽管操作性比较强，但信托公司介入房地产开发的先期投资，风险相对较大，如果没有事先和银行达成协议，对项目的进程将难以把握。尤其是投资者所持有的信托凭证缺乏流动性，一旦发生风险就难以迅速退出。而与此相对，房地产投资基金在这个方面具有强大优势。
在这方面，福建联华信托发售的“联信·宝利”信托计划具有代表性。该信托被业内称作“准房地产信托基金”。
一位行业资深人士认为，在产业投资基金法缺位的情况下，面对房地产商强烈的资金需求，以信托法为依据操作产业投资基金的时机已然成熟。信托公司应该抓住机会迅速完成从房地产信托到规范化、规模化的房地产投资基金的转型。
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