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我国个人住房贷款始于新世纪之初，经过几年的快速发展，住房贷款余额已达2.6万亿元，增量占比远远高于其他贷款，但随着时间的推移和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》从2005年1月1日起的施行。按照国际经验个人住房贷款在3年—8年后将进入违约高峰期，一些商业银行的不良率正在上升，其风险日渐显现，主要表现在以下几个方面：
一是政策性风险。最高人民法院新出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，自2005年1月1日起开始施行，该司法解释规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时规定，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释，未能严格保护债权人——银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意向，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务。早在新的司法解释出台前，各商业银行的按揭贷款基本上都以第一套住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能力，贷款就将形成风险。
二是流动性风险。对于银行来说，个人住房信贷的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%—20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。
三是房地产商转移的融资风险。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而以中国人民银行121号文件对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。
当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象，通过假按揭实例发现，部分贷款有比较明显的特征：借款人多为开发商内部职工和相关人；所购房屋以金额较大的商业用房为主，房价虚高；开发商出具虚假首付款收据，首期付款实际不到位；贷款一般由开发商代为偿还。由于该类借款人采取虚假手段恶意逃债，隐蔽性强，一旦出现风险，清收难度非常大。四是个人的信用风险。目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。
从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20年—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。
而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。五是贷款中的操作风险。从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
面对个人住房违约高峰的到来，我们绝不能因噎废食，需要采取积极措施，加以遏制和防范。
首先，针对新的司法解释，尽快出台对策。新的司法解释已经于今年1月1日开始实施，随着时间的推移，会被越来越多的人了解，这会为那些有不良意图的人提供机会，势必要造成违约客户的增多，因此，我们必须严把贷前调查关，对借款人第一还款能力调查一定要真实、可靠，并且月还款额与收入比不得超过50%；对个体从业人员购买第一套自住小户型，应该严加限制，或者增加一些附加条件，比如降低贷款成数，提高首付款比例，缩短还款年限，或者提供工作稳定、诚信度高的第三人作为保证人等；充分采用辅助担保方式，来提高银行债权安全受偿的几率。继续与开发商合作，要求其存入的保证金，在办完抵押手续后，对贷款户的担保，尽可能再延长一段时间，或者考虑与担保公司合作的方式，来最大限度地降低或化解银行的贷款风险。
其次，要对购房的真实用途和还款来源进行认真的调查落实。信贷员应在贷前调查阶段，落实借款人真实的购房意图，是自用还是出租，必须载入调查报告，对购房用于出租，且以出租收入作为主要还款来源的，应适当降低贷款成数，提高贷款的附加条件。
第三，对客户进行科学分类，认真查实借款人资信情况的真实性，从源头上规避风险。公务员、教师、医生应作为银行的优良客户，给予重点支持。对个体从业人员和收入不稳定的客户群体，应区别所从事行业及经营情况，实行不同的贷款标准。借款人提供的资信证明与其职业收入水平明显不符的，要深入调查和核实，多渠道、多方面地了解其真实收入情况。对职业及收入不稳定且超出其实际消费能力的，一定要从严控制。
第四，严把贷款调查审查关。要强化贷前调查环节，对有风险迹象的借款人应当面征询，上门查访，在对借款人的个人素质、实际收入、财产情况、负债和偿债等信用状况进行调查、分析和评估的基础上，严格按照操作规程，认真签订和审查贷款合同，牢牢控制住风险点。
第五，强化贷后管理。要密切关注借款人还款情况，对出现风险的，要及时采取有效措施进行处置。一是对重点客户和重点项目，要经常进行深入的分析和了解，及时掌握信息，把握主动权；二是对进入抵押期的客户，要及时与开发商协商，在房产证发到客户手中之时，与客户一起到房管局办理抵押手续；三是对违约次数较多的客户，列清名单，分解给信贷人员，实施重点监控。
文/王乃玺
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