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自去年以来，央行对房地产借贷一再收紧，银行贷款难度越来越高，而房地产业贷款的需求却有增无减，民间资本也有如困兽一般，在急切地寻找出路。借贷的冲突迫切需要寻找一个新的突破口。3月11日，国内首个准房地产信托基金———“联信宝利”正式面世，反响之热烈超乎想象，销售首日预约数就超过了3000万元！
准房产基金火爆上市
据该产品的发行公司福建联华国际信托投资有限公司(以下简称联华信托)有关负责人介绍，“3月11日销售首日，就吸引了众多投资者，原计划针对普通投资者的6000万元的份额，一天的预约数就突破了3000万元，占了一半之多。”
据了解，该产品之所以受到投资者如此的追捧，与其独特的产品设计和产品定位密不可分，而“国内首只准房地产信托基金”的名号，更是为其赢来了不少投资者。
与其他信托产品针对某个项目发行信托募资相比，联信宝利并不指定用途，即先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业；联信宝利采取了在预期的5.3%的收益以外增加浮动收益的措施，十分类似基金的分红；此外，该产品还设计了受益人大会制度，加强了投资人的知情权以及对信托机构的约束能力，这已十分类似基金公司的“基金份额持有人大会制度”；与以往发行的房地产信托产品一般只发一期不同，联信宝利分多期持续推出，首期预计募集8000万元，其中6000万元针对普通投资者，2000万元针对机构投资者。
相对银行储蓄，信托的收益率要高出不少，但风险也相对较高。为了降低风险，联华信托邀请了建行福建分行作为托管银行，负责监督该项基金的使用、普华永道会计事务所负责审计工作、戴德梁行提供项目的可行性咨询。
政策松动的信号
一只小小的准房地产信托基金引起了房地产业内的高度重视。据联华信托负责人介绍，自透露出该信托基金的发行计划后，国内媒体对此关注度非常高，采访预约接连不断。大家似乎都嗅到了这只准基金背后政策的松动。
全橙地产增值服务(中国)有限公司首席合伙人朱凌波认为，联信宝利的发行意味着专业基金的政策已经开始松动，既然准基金出现了，那么真正的基金就不远了。据其分析，首先市场需要多元化的融资渠道，在商业银行越来越苛刻的贷款条款面前，迅猛发展的房地产业迫切需要寻找新的融资渠道，虽然政策上不允许，但实际操作中，私募、类信托、房产期权交易、产权回购等方式都在或明或暗地操作着，这个潮流必须面对，并加以引导；第二，2006年中国银行业必须全面开放，届时，国外银行的进入必将带来大量成熟的金融衍生品，如果国内银行还不趁现在的时间加紧练兵的话，将会惨败的。因此，朱凌波预测，专业基金法一定会在年内颁布，联信宝利的发行就是一个信号。
而2004年10月，银监会出台的《房地产信托管理办法(征求意见稿)》中提出，在一定的条件下，特定的信托公司可以发行“不受份数限制的房地产信托”，业内人士认为，这是监管部门为有中国特色房地产基金的诞生打下的基础。
正式基金指日可待
虽然从产品的设计、架构、运作上都非常接近于专业房地产基金，但遗憾的是，联信宝利至今无法挣脱“信托”的缰绳，200份的发行限额和不许异地发售的禁令，使它有些龙游浅溪的无奈。而突破200份，就意味着投资门槛的降低，就意味着现在25万元的签约门槛可以降到普通老百姓也能买得起，就意味着更类似契约型封闭式基金。
上个世纪60年代，美国出台《房地产投资信托基金法》时，与目前中国面临的问题非常相似，一方面房地产企业的融资有一些困难，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制。另一方面，当时美国普通投资者欲分享地产业的利润，大多只能投资于住宅市场，没有集合投资的合法渠道。而从1960年美国出现首只房地产信托基金，迄今已有300多项该基金，市值达3000多亿美元。而全世界也有18个国家或地区出台了相关法规。
联合信托对未来基金法的出台很有信心，与此同时，国内其他信托公司也在积极准备。大家的目标就是一个：发行真正的房地产信托基金。(鲁欢)
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