在住宅市场受到调控的背景下，商业地产投资快速升温，折射出各路资金投资商业地产之热情难捺。而随着保险资金进入不动产的开闸，保险公司正成为一股新生力量，快速加入这场暗战。

　　⊙记者 黄蕾

　　7月6日，北京CBD核心区九宗地块集中招标现场，吸引了20家竞标人参与投标。北京房地产商潘石屹在其微博上透露了招标现场的热烈气氛，并大晒SOHO为此精心准备的标书。

　　然而，仅仅两天之后，潘石屹的心情可谓一落千丈。7月8日竞标结果公布，连报三个最高价的潘石屹与CBD地块失之交臂。出乎意料的是，投标的四家保险系企业全部中标，成为这场混战的最大赢家。

　　加速围猎黄金地块

　　这次北京CBD地块招标现场，共有四家保险系企业现身。他们有的与房企组成联合体，有的则是几家保险公司抱团联手。参与模式虽不同，但皆是满载而归。

　　Z9地块，安邦人寿和北京涛力投资管理公司组成的联合体因为是唯一投标方，因此成了不战而胜的幸运儿；Z10地块，同属安邦系的安邦财险与北大方正、中信集团、联通租赁组成的联合体中标，击败了泰康人寿、万通地产、中国诚信信用管理公司等组成的联合体。

　　不过，泰康人寿并没有空手而归。在Z12地块上，泰康人寿与中信集团、中信房地产、和协海峡担保组成的联合体最终中标；寿险业“老大”中国人寿则通过旗下中国人寿资产管理公司、国寿投资控股与万通地产、万洋世纪创业投资管理组成的联合体最终中标Z13地块。

　　与以上三家同行所采用的模式所不同，阳光保险此次并没有“拉拢”任何有此相关经验的开发商，而是选择单枪匹马作战，仅以阳光保险集团、阳光财险、阳光人寿三家“阳光系”险企组成联合体，最终战胜了其他联合体，拿下了Z2a地块。

　　事实上，这并非险资第一次围猎北京CBD地块。在去年北京CBD第一轮地块竞标中，共有8家保险公司参与竞标，但最终只有安邦财险等组成的联合体竞得Z5地块，其他则空手而归。今年可谓打了个翻身仗。

　　自去年9月保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资正式吹响进军不动产领域的号角后，保险公司难耐已久的投资冲动得以释放。因为不能涉足住宅地产，商业地产便成了保险公司竞相争夺的投资标的。

　　不仅仅是寸土寸金的北京CBD，在上海、成都、深圳等一线城市黄金商圈，保险资金也表现出储备项目时不我待的迫切感。中国人寿、中国平安、中国太保、中国人保、泰康人寿、安邦财险、生命人寿等保险公司纷纷竞拍商业地块或购置商业楼宇。

　　“自用+租赁”模式为主

　　业内人士认为，保险公司开始扎堆拿地，一方面是因为去年9月相关政策开闸后，保险资金投资不动产“名正言顺”；另一方面，保险公司对国内经济前景长期看好，而且目前进入时机不错。

　　此外，随着保险公司业务规模的不断扩大，保费增速加快，资金不断增多，保险资金运用压力较为严峻，进入收益稳定的商业地产市场，亦是一个不错的选择。同时，保险公司员工数量、客户规模的不断扩容，也带来对自身办公用房的需求。

　　目前，保险资金多以“自用+租赁”模式涉足商业地产。“之前公司各分支机构的办公楼都是租别人的，随着这两年商业地产的兴起，租金成本越来越高。与其花费这么多租金，不如自购办公楼。”一家保险公司相关负责人感慨地说。

　　事实上，目前险资投资的自用办公楼中，很大一部分都远远超出了自用规模，大部分都租出去。更有甚者，为了赚取不菲的租金，一些保险公司宁愿让自己的部分员工租用相对便宜的办公楼，而把自己买下的黄金地段写字楼的大部分楼层租出去，以赚取租金差价。

　　有意思的是，在一些商业地块竞标中，最后中标的保险公司往往不是最高或次高出价者。业内人士认为，此次北京CBD土地出让就改变了价高者得的方式，对企业的资质提出了更多要求，因此符合CBD产业发展的金融、保险等行业在竞标时是被“加分”的。

　　种种迹象表明，因为保险资金的“参战”，商业地产的争夺战已然升级。那么，能够流入商业地产的保险资金究竟能有多少？统计数据显示，2010年我国保险业总资产逾5万亿元。若按照保险资金投资于不动产的账面余额不高于保险公司上季末总资产的10%来计算，目前可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

　　经验不足急练内功

　　虽然前景可期，但从目前的状态来看，保险资金涉足商业地产只能算是小试牛刀。“主要还是管理、开发等经验不足，需要练好内功。”一家保险公司相关负责人如是坦言。这也就不难理解，为何竞标北京CBD地块等黄金地块时，资金实力雄厚的保险公司会选择“拉拢”开发经验丰富的地产商联合竞标，意在取长补短。

　　除“拉拢”有经验的地产商外，保险公司自身也在加紧“练功”。中国平安已成立了专门的不动产投资子公司；中国人保对旗下人保投资控股公司的定位就是不动产投资平台；中国人寿旗下也有一家国寿地产公司，专门从事房地产开发与经营。

　　尽管经验不足，但仍有多家物业咨询机构预计，随着保险资金进入不动产的开闸，2011年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。可预见的是，保险资金进入商业地产之后，以写字楼、商铺为代表的地产市场将出现更为活跃的交易。

　　不过，对更看重长期租金收益率的保险公司来说，他们更青睐于金融业、商业化集中的一线城市，而大范围涉足二线城市商业地产的迹象尚未出现。业内人士认为，大量保险资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格，但考虑到保险公司会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场未来依然会保持相对平稳的态势。