□本报记者 高嵩

　　上海市杨树浦路2059弄，一排排老旧民房已经开始被拆掉，只剩下残垣断壁。黄大叔租的房子就在这个弄堂深处，尚未完全拆完。他趁着周末的空当来最后收拾下这间居住了15年的小屋，将一些不要的杂物卖掉。

　　黄大叔是江苏盐城人，在上海做小生意。他租住的小屋只有20平方米左右，兼具客厅、厨房及卧室等功能。由于空间狭小，他在房间内隔出了一个二层放置杂物，通往二层的楼梯宽度不到半米。

　　结构差、环境差、面积小，居住者大多是低收入者……对类似黄大叔所居住的这类旧区进行拆迁改造，是上海市进行棚户区改造、推进住房保障工作的重点。

　　拆迁使得黄大叔不得不再重新租房，他指着不远处的现代化写字楼对《中国保险报》记者说：“和那里一比，这儿早就该拆了。”

　　根据上海市政府于2012年发布的《上海市旧区改造“十二五”发展规划》，“十二五”期间，上海市属土地储备机构继续参与杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、黄浦区等14个重点旧区地块改造。

　　与此前旧区改造资金筹资来源多为银行贷款不同的是，上海市杨浦区、闸北区、虹口区在旧区改造中首次引入了保险资金。太平洋资产已注册通过500亿元的债权投资计划，平安资产也将发起金额为500亿元的债权投资计划。两家公司共1000亿元资金投入到上海旧区改造中，这也成为保险资金参与棚户区改造的首单。

　　千亿险资投入上海旧区改造

　　十八大以来，新一届政府着力推进我国新型城镇化建设，棚户区改造是其中的关键一环。

　　自上世纪90年代以来，上海开展了大规模旧区改造工作，拆除了大量房屋结构差、基础设施和公共服务设施薄弱的棚户简屋。根据《上海市旧区改造“十二五”发展规划》，“十二五”期间，上海市改造二级旧里以下房屋350万平方米，受益居民约15万户。据估算，要完成这一改造任务，需投入资金4000亿元-5000亿元，每年平均投入1000亿元左右。

　　如此大量的融资需求，带来了筹资压力。据悉，此前上海旧区改造的资金一直采取由多家银行组团贷款的方式。但由于旧区改造资金需求量大，且银行贷款易受货币政策影响波动，为寻求稳定的资金投入，引入新的资金来源势在必行。为此，实力雄厚且久期匹配度高的保险资金成为了首选。

　　2013年5月，应上海市旧区改造办公室、上海市金融办要求，在上海保监局的支持和组织下，多家保险资产管理公司参加了保险资金参与上海旧区改造项目研讨会，探讨保险资金参与上海旧区改造的可能性。经过多轮洽谈，太平洋资产及平安资产成为参与上海旧区改造的首批保险资产管理公司。

　　两家公司通过债权计划共引入1000亿元保险资金。太平洋资产与上海市土地储备中心合作，设立太平洋—上海土储中心不动产债权投资计划，以债权形式投入市土地储备中心参与的旧区改造项目，总规模500亿元，期限7年，分期实施，首期主要用于杨浦区大桥123、124街坊旧改项目等旧区改造项目。平安资产与上海市城投公司和久事公司合作，计划以总规模500亿元保险资金支持上海旧改工作，期限为5年，首期通过债权计划募集100亿元，分别投资城投公司参与的闸北区晋元南、北地块项目50亿元，以及久事公司参与的虹口区北外滩91、92、93街坊等旧改项目50亿元。

　　开险资参与棚户区改造先河

　　“尽管此前保险资金也参与过国家保障型住房投资，但此次项目最大创新在于，保险资金首次参与一个城市的棚户区改造项目。”平安资产董事长万放表示。

　　2012年7月，保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》指出，“保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目”，“该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市”。但《通知》对保险资金投资经济适用房、旧区改造房等保障型住房并未提及，保险资金在此领域也未涉足。

　　“旧区改造房与公租房本质上都是民生工程，但其最大区别就在于盖好后的房子一个用来卖，一个用来租。”对外经济贸易大学副教授徐高林表示，“实现这一突破的原因主要来源于十八大以来国家政策环境的变化及保险资金运用能力的提升。此次保险资金参与上海旧区改造，对今后保险资金参与保障房项目具有重要的借鉴意义。”

　　得益于中国保监会和上海市政府的大力支持，此次项目的具体操作中也不乏亮点。太平洋资产副总经理苏罡介绍，此次项目中，保监会一次性通过了太平洋资产不超过500亿元的资金规模，也是迄今为止保险资金发起债权投资计划中一次性注册通过的最大金额。

　　由于合作的偿债主体不同，两家公司的风险管控及运营也呈现出不同的特点。

　　“平安资产在选择投资对象时一直遵循"金字塔塔尖战略"，此次合作的上海城投集团及久事集团也是如此。”万放说，“这两家公司是国内政府类融资平台中综合实力数一数二的机构，资产实力雄厚，偿债能力和融资能力很强，同时也是上海市公用事业及交通建设事业最大的两家运营主体，受上海市政府支持力度很大。不过，我们还是做了相关质押担保等风险管控安排。”

　　在与上海市土地储备中心合作时，太平洋资产在风控安排中也有所创新。此次太平洋—上海土储中心不动产债权投资计划创新采用综合增信模式，具体为预告登记抵押+应收账款质押+账户监管，同时辅以银行提供流动性支持作为保障措施。“这一增信方式能够充分利用偿债主体的抵押资源，此前只有银行在做，保险资金是首次尝试。”苏罡说，“上海市政府还为此专门修改了相应地方政策法规予以支持。这对未来保险资金进行C类增级是很好的借鉴。”

　　据了解，目前两家公司的项目已经基本走完相关程序，正在安排资金计划，债权计划的发行认购也在同步进行中。“已经有多家保险机构对此表现出兴趣，希望参与。”万放说，“项目资金有望在今年一季度内到账。”

　　据悉，两家公司首批进行的3个项目资金均为定向使用。对于后续资金的运作，平安资产将延续定向项目的方式，而太平洋资产与上海市土储中心合作，建立一个项目库，使资金可用于上海土储中心一系列旧区改造项目。

　　合作双赢 助力地方发展

　　“目前，我国各地政府的融资需求很大。而银行由于此前在房地产方面参与过多，正处于往后缩的状态。此时保险资金的介入，一方面使得保险资金有了好的投资渠道，另一方面也满足了地方融资需求，是合作共赢。”徐高林说。

　　万放认为，对于保险资金来说，上海市旧区改造项目的匹配度较好，主要表现在四个方面：一是久期的匹配度高；二是风险偏好上，旧区改造风险相对较低，保险资金恰是风险厌恶型的；三是保险资金对投资收益率要求相对适中；四是保险资金实力雄厚，能够满足旧区改造起步就是几十个亿的资金需求。

　　而太平洋资产还有着更多考虑。“在类似于上海这样财政实力比较强的城市，土地储备一直是各投资机构都非常愿意进入的投资领域。旧区改造和土地储备有着千丝万缕的联系，运作模式上也有很大的相似性。通过投资旧区改造，保险资金找到了一个进入相对比较安全投资领域的契机。”苏罡说。

　　业内人士分析，由于对收益率的要求适中，保险资金的参与有利于控制城市融资成本。同时，其更深远意义在于，引入了政府融资的竞争机制，使得地方政府在与金融机构的谈判中，获得了更多话语权。

　　据悉，继上海之后，其他城市的棚户区改造项目保险资金也在积极介入。“目前，平安资产与郑州、镇江、洛阳等地洽谈，由于城市区域、特点不同，信用水平也就不同，我们会考虑引入不同水平的担保进行增信，以及不同水平的风险控制措施进行保护。”万放说。