中国平安计划用保险资金投资北京一处不动产项目，交易总金额在40亿-45亿元之间，这将会提升中国平安资产的含金量。

　　中国平安从来都是快枪手，尤其是在投资渠道的开拓上。近日，一位接近保监会的人士对记者透露，它已经向保监会上报购买北京一处不动产项目，交易总金额在40亿-45亿元之间，投资资金为保险资金而非以往的自有资金，目前保监会尚未批复，但这极有可能成为中国平安用险资投资商业地产的第一例。

　　副董事长兼副首席执行官孙建一在网上投资者交流会上表示，对于未来5年，会加大对商业地产的投入。早在险资投资不动产未开闸前，中国平安就借助平安信托曲线进入商业地产，收获颇丰。

　　截至今年6月底，中国平安投资于房地产的资金累计有67.93亿元，投资性房地产租金收入为2.4亿元。这只是中国平安在房地产上的显性投资。平安信托董事长童恺表示，上半年，在房地产方面的投资规模达204亿元，预计年底能做到260亿元的规模。

　　一方面中国平安以自用名义购买大地产项目或者土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则作为融资平台进行募资，资金来源包括自有资金和第三方资金。另一方面，集团或者以增资扩股的形式，扩大平安信托股本，与第三方进行合作，或者通过对平安置业提供担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。

　　一位资深保险分析师对记者表示，平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%-1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率，这为公司带来了可观的利润。目前通过信托平台所投资的商业地产(用自有资金投资的部分)，如果用险资进行置换，则意味着上市公司的资产增值和对股东层面的投资收益率的提升。但由于平安信托并没有披露具体项目的资金结构，具体的数字尚无法确定。

　　目前一二线城市甲级写字楼租售比高于保险公司投资资产年收益率。2009年中国保险公司的投资收益率水平平均为8%，而历史平均水平为5%-6%。而中国大部分一二线城市优质写字楼的租金收益率在6%左右，最高达到11%。因此相对于十年期国债3.9%和二十年期国债4.2%的收益，商业地产的租金回报显然具有吸引力。除稳定的租金回报之外，剔除通胀之后一线城市商业地产市价每年以稳定的幅度增长。根据世邦魏理仕的统计，自2006年至2009年末，剔除通胀之后，上海、北京和广州三个一线城市甲级写字楼售价累计涨幅均超过25%，而深圳甲级写字楼售价在这四年间累计涨幅超过60%。

　　谋定而后动，知止而有得。在收益诱惑的同时，中国平安选择项目也有自己的逻辑。虽然相比于商业住宅开发，商业地产所承受的系统性风险较小，但童恺认为一般房地产投资失败不是因为资产价格下跌，而是因为投资者杠杆率太高、流动性出了问题需要斩仓。“因为房地产是周期性很强的行业，只要守得住，就不会有太差的结果。”

　　是否投资一个商业地产项目，平安信托看两个数据：租金和出租率。相异于很多投资者可能主要靠资产升值获得回报，平安则要求，如果物业投资整体回报率在10%的话，租金回报必须占到6%，资产升值只占4%。据了解，平安信托在非资本市场投资事业部下专门成立了物业投资部，并组建了20多人的专业管理团队。

　　随着保监会放开地产投资的渠道，参与到商业地产市场搅动的保险资金将会越来越多。

　　戴德梁行此前发布报告称，按照保监会公布的保险总资产的10%计算，国内险资约有4500亿元的可投资规模。现阶段，大规模成交的情况还没有出现，是因为目前各大保险公司还处于组建团队、初步接触的前期准备阶段，预计明年将会掀起市场的大宗交易。

　　戴德梁行认为，目前京沪两地的商业地产交易量每年总共约300亿元，其他城市约100亿元，总量大概400多亿元，4500亿元的总量以目前速度要十年才能消化。在商业地产之外，险资也会寻找其他出口，如养老地产和廉租房开发，但这还有待监管部门的进一步确认和规范。（作者：徐怡丹）