即将出台的新《保险法》将允许保险资金投资房地产，国内保险公司将大举进驻房地产市场，并与大型央企一道，成为市场最主要的内资投资者

　　□周围围/文

　　10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》（以下简称新 《保险法》）将开始实施。与原保险法相比，最为重要的一个亮点是保险资金运用形式新增 “不动产”。一时间，各种声音争相评论，新《保险法》实施将启动2000多亿元资金去向何处？

　　业界普遍认为，这笔资金将流向房地产市场和股票市场，尤其以房地产为主，将成为房产市场生力军。新《保险法》明确保险公司可以“投资不动产”，是否将注入房地产市场 “新鲜血液”？

　　资金渠道拓宽

　　新修订的《保险法》最为显著的特点之一就是对保险资金的运用作出规定，拓宽了保险资金的运用渠道。

　　除了银行存款以外，新《保险法》将保险公司的其他资金运用渠道，从原《保险法》限定的“买卖政府债券、金融债券”改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时新增“投资不动产”一项。“投资不动产是原法没有的渠道，很有潜力，而且可以间接地扩展到基础设施建设领域。”上海保监局有关人士表示。

　　国际房地产咨询机构仲量联行中国投资部总监翰德伟认为，此举在大大拓宽保险公司投资渠道的同时，还可能改变中国房地产市场的投资格局。他表示，中国大宗物业投资市场的投资主体正在从外商投资过渡到国内机构投资者，而保险业的进入仅仅是第一步。

　　仲量联行近日发布的《正在崛起的中国机构投资者》报告称，即将出台的新《保险法》将允许保险资金投资房地产，国内保险公司将大举进驻房地产市场，并与大型央企一道，成为市场最主要的内资投资者。

　　报告分析指出，若按国际通行惯例保守估计，中国保险公司将可在国内房地产市场上投资2360亿元人民币。中国机构投资者正在取代外资投资者成为中国商业地产投资主力。根据仲量联行的统计，在金融危机的影响下，国外投资者在市场投资份额中的比重已经由去年的64%下降到今年上半年的30%。

　　相对于房地产，中山大学风险管理与保险学系主任申曙光认为，保险业投资渠道拓宽以后，资金有可能更多地投向股票市场，但其影响是中长期的。

　　申曙光进一步表示，保险资金逐步地转向证券市场和不动产市场，从长远来看，会使投资连接险和分红类保险有更好的发展，长期性的养老保险也会有更快地发展。

　　另外，在基础设施建设方面，申曙光指出，如果允许保险业参与其中的一些项目，可能会产生“多赢”的效果。保险资金具有大规模和长期性的特点，而基础设施建设对资金的需求也具有这两大特征，两者具有很好的匹配性。而另一方面看，国内处于快速发展期，资金需求规模大，保险资金正好可以充当基础设施建设的主力军。

　　不过，业内人士也提出了担忧，保险资金运用渠道拓展，实现了与国际完全接轨，但是如何保障保险资金的安全性，应该有明确的措施加强对保险资金运用的监管。

　　房市影响几何

　　保险资金的“开闸”，对于中国商业地产市场影响几何？分析人士认为，更多参与者的介入虽然会促使资产质量和管理水平的提升，但同时会推高物业和土地价格，降低投资收益率。因此，在此之前，保险资金一度被视为“洪水猛兽”。

　　据仲量联行统计，2008年中国保险公司总投资额为22500亿元人民币，如按照其他国家的通行惯例保守估计，届时将可有2360亿元规模的投资资金进入房地产市场。白皮书还推测，中国政府可能在明年内批准建立国内地产信托投资基金（REITs），届时通过投资REITs等，信托资金将间接投资于房地产市场。

　　仲量联行北京研究部主管靳晓梅表示，保险资金的进入“利大于弊”。如果机构投资者多为上市公司，有关其市场活动的信息将会向公众发布，这将进一步提高市场透明度。同时，在投资者的建议下，物业税和土地使用续租权等将可能尽快得到明确，这对整个房地产市场来说也是重大利好。

　　对于保险资金进入房市，市场分析认为:首先，保险资金最可能投向房地产类型。因为投资房地产只是个宽泛的概念，房地产更包含了住宅、商业、工厂、旅游等等各种类型。而对于保险资金而言，其应有别于风格激进的积极型基金类资金，更会偏向于类似养老基金之类的稳健风格，毕竟对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性更为重要。由此，我们可以看出，保险资金若投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，如高级公寓与商业地产。

　　其次，保险资金进入房地产领域，对房地产市场，特别如上所述类型房地产将会有一定推动作用，也会给目前方兴未艾的商业地产开发注入养分。同时，对于保险企业而言，良好的判断力和评估能力就显得尤为重要了。毕竟，目前房地产价格已然高企，对于一些成熟区域的成熟物业尤其如此。不过短期增值收益显然并不在保险资金之类所看重的范围以内，能否具备长期良性运营潜力尤其重要。

　　最后，保险资金进入房地产领域，对目前最令大众关注的商品住宅板块的影响不会很大。理由就是保险资金显然不会对商品住宅板块有很大的兴趣。并不是说保险资金对增值收益不感兴趣，而是保险资金更会倾向于具备可运营能力的商业地产与高级公寓产品。

　　但也有分析专家指出，目前的经济形势很不明确，在这种情形下，即使放开对投资不动产的限制，保险资金也不会贸然大举进入房地产市场。另外，即使《保险法》不做投资比例方面的限制，各家公司也会有自己的投资战略和限制性规定，而且国内的保险公司也没有相关的经验，因此，房地产投资会是一个逐步“试水”的过程。

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