亿万险资新动向：进行地产调查欲介入地产金融

　　作者：叶枫 杨丽萍

　　政策"瓶颈"似乎并没有阻止保险资金投资房地产领域的步伐。

　　日前,记者获悉,一些保险公司在暗自直接购买商业地产,更有甚者,他们之中已有开始图谋设立房地产投资基金,准备正式介入地产金融领域。

　　直接购买

　　直接购买物业则是保险资金投资房地产所迈出的第一步。

　　一家在香港注册的投资公司负责人告诉记者,目前投资基金投资国内房地产项目多数有较高的收益率要求和套现要求,这对商业地产的投资门槛提出了较高要求。"保险公司收了保费要投资,它对投资的要求更多是现金流的要求,它要求的回报跟私募股权基金回报的要求是不一样的,风险和回报都更低。"这位投资公司负责人表示,投资公司业界也一直关注保险资金对房地产领域的动向,

　　截至记者截稿前,一家在北京市建国门附近开发一个商业地产项目的房地产

开发商负责人告诉记者,他也听说了保险资金"入市"的传闻。他表示,相比要求苛刻的国外投资基金来说,他更希望与国内有实力的投资机构合作。

　　而有数据也证实了保险资金介入房地产领域的事实。

　　据搜房网写字楼交易中心提供数据,从2006年的市场交易情况来看,泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼,共计14亿元。而北京国际中心2号楼也被国内一家保险公司购买。搜房写字楼网提供的数据显示,诸多保险公司都已购买了物业,累计近20万平方米。

　　"这些物业远远超过了其办公需求,主要是他们的投资需求。泰康选择物业的过程中,我们也向其推荐了很多优质项目,包括北京国际中心。同时,我们也在替中国人寿在市场中寻找优质的物业。工作是为他们做前期的资产评估。" Corenet Global全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华介绍。

　　"国内的几个大型保险公司均与我们有过接触,他们表示将会购买商用物业作为投资产品。"国际知名顾问行戴德梁行的投资部董事曹念国日前向媒体宣布。而此前,他们已为这些保险公司提供了详实的物业清单。

　　曲线路径

　　房地产投资基金则是保险资金介入房地产的曲线路径。

　　"保险公司注重的是保险资金的长期稳定回报,最关注现金流。"上述物业顾问公司负责人表示,这些保险公司的初步考虑计划可能是,通过设立几只投资基金,在国内外收购一些好的商业地产项目,然后在海内外实现上市。

　　而文章开头所提到的国际著名物业顾问公司负责人则向本报记者进一步表示,这几家保险公司中有一家保险公司打算成立4只房地产投资基金。

　　这不仅使人联想到目前市场上盛传的"3月份将放行房地产投资基金"的说法。同时,有消息称天津滨海新区已上报国务院有关REITIS试点的方案。种种迹象表明,国内REITIS政策的出台步伐已经加快,而这一政策出台后,会不会给保险公司进入商业地产投资领域带来便利呢?

　　"产业基金法出台后,保险公司或可通过信托途径进入商业地产领域。"中国人民大学金融学院一位专家表示,2007年将是金融领域改革向纵深发展的一年,不排除进一步拓宽保险资金投资领域的可能。在政策面略有松动的情况下,可能有保险公司先行探路。

　　但是介于政策瓶颈的因素,各方都否定了此种说法。

　　"我们目前没有这个项目。"1月16日,中国人寿

资产管理公司有关人士向记者表示,人寿目前没有发起房地产投资基金的项目。与此同时,泰康、太平洋等多家国内规模较大的保险公司投资管理部人士都向记者表示了类似观点。

　　"目前不允许保险资金投资房地产市场,也不允许保险资金以你说的那种形式进入商业地产投资领域。"1月16日,中国保监会资金运用监管部主任孙建勇在接受记者采访时明确表示:保险资金不允许投资房地产领域。

　　"目前,没有确切消息证明有保险公司在这样做,但是在市场容许的条件下,监管机构可能会默认保险公司试水。"一位保险业内人士说,保险资金该如何去投资,对中国来说也是在摸索中,这种情况下,允许个别公司先行试点不失是个好办法。