一份重庆人大代表的议案：房屋倒按揭养老

　　见习记者 张友 重庆报道

　　困扰政府和老百姓的养老保险问题或将有新的解决之道。

　　近日召开的2006年重庆市人大会议上，重庆市人大代表、重庆海特财务公司合伙人孙健议案交了《以市场方式和金融手段解决社会老龄化问题的挑战的议案》(下称“议案”)， 引发强烈反响。

　　目前这纸议案案已到达重庆市财政局。财政局办公室主任周俊勇说：“该议案有一定的合理性，正在研究落实。”

　　所谓倒按揭，就是将自己的房产抵押给一个独立养老金融品牌机构，该机构对业主房产进行估值后，将估值进行折算成养老金标准，按时发放，一直到业主去世为止。

　　倒按揭是一个“舶来品”，在国外已经有20多年的历史，美国特别发达，现在已经形成了一种趋势。南京和上海曾经做过小范围的试点。

　　有媒体此前报道南京汤山“温泉留园”是国内首个公开推出倒按揭举措的楼盘，其具体措施为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。

　　就在孙健议案交议案后，发改委、劳动社会保障部、

财政部、建设部等十个部门联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》(简称《意见》)。一位业内人士告诉记者，“《意见》的出台对议案是个非常好的呼应，因为此举意味着我国养老服务业彻底向社会资本开放。倒按揭有了政策上对于创新做法的鼓励。”

　　操作模式

　　“先建立一个独立的养老中介机构，就是住房养老财务证券化合作组织(下称‘合作组织’)。合作组织的启动资金有5000万到1个亿就可以了，通过资产的证券化，该组织的资金会有一个循环性和杠杆性。” 孙健说。

　　“启动时希望政府帮助，因为毕竟是个新事物，人们可能一下很难接受。政府从个人所得税中拿出一部分直接或者间接资助养老保险事业，比如购买证券化后的资产。”

　　孙设想，合作组织将养老者提供的各类流动性较好的房产纳入资产池，设计成流动性较好的住房养老证券，向愿意持有的银行、保险、基金管理人或普通投资者销售，获得现金，按一定的比例在有关部门的监督下支付养老金和进行市场化操作以赢利，通过赢利来覆盖风险。

　　合作组织的赢利来源有两部分，一是房产升值。“一些地段好的房产还会升值的。”孙健说。

　　另一部分是资金的投资回报。“资金的使用比例会是2：8，也就是说把80%的资金用于支付养老金，20%用于投资，比如购买国债、股票什么的。利用手中的资金再去进行下一轮的证券化，从而达到一个良性循环。”孙健介绍。

　　孙认为，由于投资回收时间长，将面临系列风险，控制风险的关键在于以产权清晰的私人机构进行专业化的金融和专业化的产业操作，并确保每年得到注册会计师的审计。

　　“试点期间主要针对高端客户，比如房产价值在100万左右的，重庆能达到这个要求，且有这个需求的有1000户左右，也就是10亿的市场。比如据我们调查，龙湖公司的购房者中有20%是离退人员，市场非常大。” 孙设想。

　　并非坦途

　　重庆大学金融系主任蒲勇健认为，“倒按揭应该有大公司，比如银行或者保险公司的参与。银行在资金的技术上比较有优势，而保险公司在保险的相关技术上有所长。”

　　这是倒按揭本身的风险所决定的。蒲勇健分析，倒按揭风险仍然比较大，只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，方式才能被金融机构接受；国家强力推动、银行与保险公司合作，效果才比较好。

　　然而，银行对此并不积极。资料显示，四大银行都还没有推出该业务。

　　建设银行重庆分行个人业务部的一位负责人透露，3年前他们曾研究过倒按揭，但最终放弃。“操作有很大的困难，面临很多问题，比如客户的思维等。中国是一个传统国家，后辈可能难接受，而倒按揭涉及所有权的转移，没有客户后辈的同意，所有权将很难转移。

　　另外，究竟利率怎样确定是个难点。公司靠未来出卖房产来获得利润，在这期间，即使利率发生不利于公司的变化，公司也不可能减少给客户的生活费，这最终可能导致亏损。