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保险消费者权益网公劝函字第(1)号
各曾销售过《个人抵押贷款房屋保险》产品的财产保险公司：
房贷险自问世以来争议不断，我个人认为《个人抵押贷款房屋保险》条款存在明显的显失公平和与现行法律、法规相悖之处，本着维护保险消费者的合法权益及促进保险业健康
、持续发展的目的和同保险业共同商榷的态度，特发表如下建议，供参考。
一、《个人抵押贷款房屋保险》的费率显失公平。
保险产品的费率即保险产品的价格的制定必须有经验数据和精算学的基础。这是制定公平合理的保险费率的基础。
目前，在贷款购房过程中，《个人抵押贷款房屋保险》已被《个人贷款抵押房屋综合保险》保险所替代。《个人贷款抵押房屋综合保险》中的财产损失险的保险金额(一般是借款额)低于商品房的销售价格；而保险责任又大于《个人抵押贷款房屋保险》中的保险责任范围(如：财产部分损失累计赔偿金额是保险金额的两倍)。《个人贷款抵押房屋综合保险》中财产损失险十年期的费率是0.01%。而同样是十年期的《个人抵押贷款房屋保险》的费率却是0.06%，是现行条款费率的六倍，而保险标的物-----房屋本身的风险并没有质的不同。如果说《个人贷款抵押房屋综合保险》中财产损失险十年期的费率0.01%是有精算学依据的、科学的、公平的费率的话，那么，《个人抵押贷款房屋保险》的费率0.06%则是显失公平的费率。
二、以房屋的销售价格作为《个人抵押贷款房屋保险》的保险金额显然是没有依据的。
房屋的销售价格一般包括三部分，1、土地取的成本，2、建筑及配套成本，3、开发商的利润和税金，而每一部分又大概占房屋销售价格的三分之一。
《保险法》第四十条二款明确规定：保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。
作为保险标得的房屋，其保险价值中并不包括土地取得的成本和开发商的利润和税金，所以以商品房的销售价格作为保险金额显然是不适当的、也是不公平的。
综上所述，各销售《个人抵押贷款房屋保险》的保险公司，应该本着最大诚信、公平合理、实事求是的原则；本着切实维护保险消费者合法权益及维护保险行业的行业信誉的原则，“召回”已销售的《个人抵押贷款房屋保险》产品，并参照外省、市(如上海市)的做法，将原《个人抵押贷款房屋保险》条款自动扩展成《个人贷款抵押房屋综合保险》。
此致
黑龙江高盛律师事务所
律师 李滨
2004年07月28日
注：背景介绍
李滨 黑龙江高盛律师事务所 房地产、保险专业律师。
首先在2001年02月通过《新晚报》从法律的角度对《个人抵押贷款房屋保险》(俗称房贷险)提出质疑，并建议从分散和化解银行贷款风险的和保护保险消费者合法利益的角度出发，购房者真正应该购买的保险应该是保证保险。
此后，《南方周末》、《经济日报》、《中国青年报》、《法制日报》、《中国消费者报》等等媒体纷纷发表署名文章对该险种提出质疑。
2001年底，上海保险业公会制定出类似现在我省购房者购买的《个人贷款抵押房屋综合保险》新的房贷险险种，该险种除了原来的房贷险以外，还增加了还贷保证保险，并宣布新房贷险对原老房贷险的保险消费者同样适用，即条款自动扩展。保险业首次对已售保单进行了“召回”。
我省在2003年年初，房贷险开始“变脸”，由《个人贷款抵押房屋综合保险》替代了《个人抵押贷款房屋保险》，但是，是否同样对老房贷险的购房者也将条款自动扩展，我省保险业至今并没有明确的态度。
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