房贷险触礁提前还贷 退保率从10%升至近30%

　　北京的崔小姐这次下定决心提前还清房贷。

　　如果不是央行这次再度提高房贷利率，她也许会继续每月按时向银行“进贡”每月的利息，不过她在综合衡量各方面的权益之后，决定提前结束她的负债生涯。

　　事实上，和崔小姐怀有同样想法的人也大有人在。她说，受央行这次提高房贷利率影 响，目前她那个小区的多家住户都有此打算。

　　不过，这对于保险公司来说可不是好消息，由于客户们的提前还贷，他们之前购买的“房贷险”也意味着寿归正寝。据了解，在北京，该险种退保率已从去年的10％升至近30%。现实之举

　　事实上，对于崔小姐们来说，提前还贷可以使他们节省一大笔钱。

　　崔小姐在2003年购买了一套总价42万元的商品房，并因此向工商银行北京分行贷款30万元。

　　按照2005年1月1日前未加息时的利率计算，崔小姐将为这30万元每月还款1760.77元；但如果按去年10月29日加息后的利率计算，她得每月还款1808.38元；不过，此次房贷加息后，她得每月还款1844.05元，比刚贷款时高出83.28元。这意味着她如果按新的房贷下限利率还清贷款的话，要多向银行还款24984元，如果按上限利率还款则要多还58260元。

　　正是该原因，促使商贷买房的消费者纷纷提前还款。其实，多数买房者已具备提前还款能力，只是还是期望找到其他投资渠道才没有及时还款。房贷险境遇尴尬

　　提前还贷自然会要求保险公司退保。对于保险公司来说，一向被认为“暴利”的房贷保险濒临亏损边缘。

　　房贷险的赔付率一向甚低，一直以来被保险公司视为优质险种，也曾是各保险公司争夺的焦点。根据人保北京分公司的房贷险条款，房贷险属于低费率险种，第一种房贷险的费率为万分之三，第二种综合险为万分之四点二。

　　从开展房贷险以来，这一险种的出险率相当低，由于北京台风、暴风雪等自然灾害比较少，房贷险出险最多的情况就是煤气爆炸、水暖管道破裂等。而综合险要比房贷险出险率高一些，但综合险推出以来，人保北京分公司也仅赔付了不到10起案例。

　　与其他财产保险产品有所不同，房贷险的最大风险不是赔付，而是提前退保和手续费。目前市场上的房贷险是一次性收取全部保费，保费是由银行代收的，因此，保险公司也要一次性向银行支付全部手续费。

　　在北京，银行代理房贷险的手续费一直保持在8%左右，银行既能赚取息差又能赚取房贷险的高额手续费，保险公司想在房贷险上赚钱，实际上却充当了银行的工具，而买单的则是贷款购房者。

　　记者从人保、太平洋、中华联合等保险公司了解到，北京市场房贷险情况并没有出现南方市场的紧迫局面，但利润空间已有明显下降。

　　平安保险的有关负责人说，提前还贷导致退保，而保险公司在退保时则按未到期责任年限的保费全额退还给客户，同时交付给银行的手续费也无法取回，所以房贷险不再是稳赚不赔。

　　另一方面，消费者早已对房贷险提出质疑。逐月还贷，贷款额在递减，到最后一年保费应该是零。但目前的房贷险并不是这样计算的，保险公司多收了至少一倍以上的保费。而且，房贷险是从购房者向银行贷款开始算起，保险公司多收了房屋预售期间的保险费。保险公司酝酿对策

　　因提前还贷而日益攀升的房贷险退保率，无疑影响了保险公司的盈利。

　　平安保险有关人士表示，针对退保率升高的现象，公司曾在2003年对前7年的房贷险费率做出调整，虽然上调幅度并不是很大。经过精算，即使加上给银行的手续费，只要保户不是在贷款后一年之内退保，保险公司就不会发生亏损。

　　在个人购房非常活跃的北京市场上，房贷险业务量“稳中有升”。保险业内人士表示，北京房建的整体趋势还是向上，房贷险发展的空间还是毋庸置疑的。人保北京分公司2004年的房贷险保费收入为8000万元，平安财险北京分公司此项收入为6000万元左右。

　　但央行此次针对房贷的加息，许多保险公司已将房贷险列为非效益险种，对贷款人资格的审查更加严格，并开始主动压缩房贷险业务，这应该是保险公司对于银行房贷利率上调的担忧采取的对策。

　　有专家指出，真正让保险公司下决心收缩房贷险市场的深层次原因，恐怕是车贷险盲目扩张带来的教训。目前，保险公司大多在为车贷险留下的巨额赔付焦头烂额。因此，当房贷险刚露出高风险苗头时，保险公司希望提早将风险释放。

　　记者了解到，有不少保险公司酝酿启动房贷险的改革，内容主要是将目前一次性收取保费的模式改为分期收取。这样，保险公司也可分期支付银行手续费，不存在一次性支付而无法追回的局面，但此种方式会增加公司的操作成本。

　　太平洋产险在杭州率先推出可选择分期付款方式的房贷险，规定“消费者可以自主选择保险公司和保险险种进行投保”。而在广州等南方城市，各大产险公司已开始对房贷险退保收取一定的手续费和违约金，收取比例和方式也略有不同，大多保持在10%~20%。但无论以怎样的形式收取费用，消费者都是不能全部拿回剩余保费的。

　　保险公司人士表示，房贷险是长期性的险种，投保人提前退保就是违反合同，同时也造成了保险公司的损失，因此，收取违约金是双方的一种合同行为，在法律上是行得通的。

　　而有专家认为，保险公司对退保收取违约金的做法并不合理，付保费时消费者没有任何选择余地，强制一次性交清保费，而退保时又要收取违约金。另外，消费者不投保银行就不放贷。保险公司和银行的做法显然违背了市场交易的公平规则。

　　保监局有关负责人表示，房贷险在今年的走势短期尚难定论，但预计在年内保险业陆续会有一些动作。从北京多家保险公司了解到，近期不会对房贷险的费率进行调整，贷款购房者暂时也不用担心因退保而需要支付违约金。

　　北京工商大学保险系主任王绪瑾教授认为，目前房贷险存在着几大硬伤。首先是变相的重复保险，银行让贷款人拿房屋做抵押，又同时要求贷款者购买房屋保证保险。同时，有关方面应该对房贷险市场进行规范，让银行、保险公司、开发商摆正位置，给消费者更多的选择权利。

　　由于目前北京市场房贷险投保一般是由贷款银行直接指定保险公司，因此保险公司和开发商之间“协调关系”是近期的主攻项目。

　　作者：崔帆