美国房地产从2007年的巅峰回归理性增长，投资风险低。价格位于底部，多数地区的房价给投资者带来了良机。美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久性的。此外，美国法律规定，居住在美国的家庭，其子女可以免费就读美国的公立小学、初中和高中……对比国内高企的房价，购买美国房产成了许多家庭新的投资方式。本期我们一起聊聊购置美国地产的手续、流程及注意事项。

　　购置美国房产流程知多少？

　　（一）通过国内海外置业代理公司购买美国房地产主要流程

　　第一步：选择物业

　　客户根据自己的需求选择适合的项目并从中挑选适合的单元。代理公司顾问会向客户提供项目的详细介绍，包括周边环境、投资价值等。

　　第二步：确认物业可售

　　代理公司顾问将代表客户联络美国开发商确认该房产仍可售。如遇房产已被预订或已售的情况，代理公司顾问将继续帮助客户挑选满意的物业。

　　第三步：签订购买协议并交付定金

　　客户签订购买协议，并支付一定比例房款的作为定金，以人民币形式汇到代理公司账户；协议传真给美方开发商，开发商签署协议后，购买协议即生效。

　　第四步：美国产权保险公司介入

　　由美国知名且信誉良好的产权保险公司为客户进行一系列服务，包括房地产所有权审查、文档审阅、房地产历史记录审查、开设委托帐户、款额分派、产权保证保险、产权转移手续和产权政府登记。产权公司需要向客户提供的文件有：产权承诺书，表明标的房产项目的产权情况已经调查清楚，产权公司可以提供产权保险；产权保险，产权公司提供产权保险，如日后发生产权纠纷的情况，产权公司按照条款给与理赔。

　　第五步：产权转移

　　产权保险公司通知交割细节，包括寄送产权转移文件的时间、客户交付房款的时间等。客户在指定时间将全额房款以美金形式汇至美国产权保险公司指定的监管帐户，到帐后，代理公司将先前预收的定金全额退还给客户。同时美国产权保险公司将全部产权转移文件寄于代理公司，由其通知见证客户签署文件；代理公司将此文件回寄至美国产权保险公司，由其负责开发商回签。产权公司在产权转移后，负责房款的分配。

　　第六步：政府登记备案

　　美国实行的是契约登记制度，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础。美国产权公司将政府登记的文件及客户产权文件寄至代理公司，由其转交客户。

　　购置美国房产权益保护知多少？

　　国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件，那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢？美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理

　　1. 产权调查:当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。

　　2. 产权保险:如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险，负责买卖双方产权转移和过户手续，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

　　3. 提供第三方账户:在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。

　　4. 产权转移过程:所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

　　美国房产一年的维护费用

　　在美国拥有房产，每年有如下持有费用：

　　1. 房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)

　　房地产税，也称为“物业税”或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。税率各个州不同，一般来说每年约是房产估价的1-3%。这三项，其中一般以学区税最高，占60%以上。这一项国内目前不征收。所以投资房的空房率很高。在美国，一年3%的地税，一般不租出去都扛不住。这在一定程度上减少了房屋囤积，增加了社会房产的使用效率。

　　2. 保险

　　住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般20万的房子保险每年500美元。商用房还可以保租金损失等。一般价格是住宅房的两倍。

　　3. 小区费或物业费 (common charges or HOA fee)

　　房子在统一规划的小区中，一般有小区费，用来支付小区公共设施和维护，比如路灯，公共草坪的维护。根据小区服务不同，大概从每年150美元到每月300美元不等。物业费，一般是单元房的公共设施， 一般每月300-500美左右。

　　4. 维护费

　　对于独栋屋，每年要花钱剪草，浇水。隔几年，大的部件还要维修和更换，比如房顶，热水器。

　　5. 管理费

　　如果是投资出租房产， 出租给租客，一般由管理公司管理。佣金一般是8-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。

　　6. 贷款本金和利息

　　如果房子有贷款，本金和利息要按月支付。2009年4月，全美范围内，较好信用记录贷款者享受的30年固定利率平均在5%左右。