新浪财经讯 12月4日，第八届21世纪亚洲金融年会在北京举行，乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松在“谁为我们养老——探索中国养老新模式的高峰”论坛“圆桌对话：中国养老产业新模式之养老社区的探索”上表示可能一个应老地产项目挣不出一个普通商业地产经理一年的工资，当然这个有规模的区别和周期的问题，我的意思就是讲目前这个阶段，除了你一次性卖房子取得收入之外，后期养老服务盈利状况是很差的，真的是顶不上一个高管做一年地产的工资收入。

　　以下为部分演讲内容：

　　高峻松：

　　 首先我做一点细微的更正，我们这个公司期望自己被市场理解为一种做养老服务的公司，而不是一家养老地产公司。这个我可以举一个例子，我们一直以来是把拿地，因为老年养老需求里面就有居住需求，你要满足的话，你就要考虑建设的问题。我这个例子是什么呢？我们为什么这么紧张养老地产跟我们公司沾上关系呢？比如我们去地方拿地的时候，我说我们做养老地产的，主要领导马上说知道了，两三年以前大家都拿着这个概念圈地，你们现在还用这个？就变成一种过时的感觉了。所以，事实上我们现在做的也是一种以养老服务为主，我们目前所有在运营的项目和规划中的项目，都是长期持有的，尽管我们没有保险公司这样大的资金实力，但是我们所有项目都是长期持有，土地性质是因为慈善用地，规划用途是养老设施建设，50年土地使用权，基本上是这样的概念。

　　 回过头说一下从我的角度理解养老地产和普通商业地产有什么区别，我们总结基本上是三点：

　　 第一，后继的服务比普通商业地产更加多元化，更加复杂。因为刚才几位嘉宾也谈到了，后面还要有医疗，还要有护理等等这些东西，实际上是比较复杂。

　　 第二，所有这些服务整合，目前在我们国家还处在一个初级阶段，不像一个写字楼或者一些工业地产，或者是商业地产，他都有一些成熟的运作团队，我如果是一个开发商我做起来了，我找一个物业管理公司，去找一个什么样的招商引资团队，这个事情就不用管了。目前我们国内国外也看了很多地方，也尝试包括跟国外知名养老运营管理企业合作，但是最后我们还是自己来做这个运营服务。也就是说，你想一次性委托给别人管理，现在还很难找到一个质量让我们满意的企业，所以后期的服务还是处在初级阶段。

　　 第三，比较重要的就是跟其他商业地产相比，养老的投资者也好或者消费者也好，他是截然不同的。其他商业地产的投资者，简单的说他属于有钱人，或者处在财富积累阶段，而真正消费养老地产的人，他财富积累阶段可能是20年、30年之前的事情，或者即使子女给他投钱，他相对于投在教育里面的钱相比，家庭里面花给老人的钱还是少，所以从这个来看，他消费的心里、支付能力、支付渠道，都会给你后期所谓的养老地产经营带来很大挑战。这是我认为三点区别。

　　 当然大家也会关注盈利能力问题，如果三点之外再加一点，可能一个应老地产项目挣不出一个普通商业地产经理一年的工资，当然这个有规模的区别和周期的问题，我的意思就是讲目前这个阶段，除了你一次性卖房子取得收入之外，后期养老服务盈利状况是很差的，真的是顶不上一个高管做一年地产的工资收入。

　　 如果受到养老社区模式和投资商背景的关联，目前来看养老地产，要么是从地产企业转型过来做的，开发大量的社区，要么就是像戴总这样做保险的有大量资金。两个特点，从地产这边转过来的，往往是强调我的规划设计，我的生活等等，体量不一定特别大。但是，做保险的没有上千亩地都不会提，保险公司的养老地产项目动不动就是一千亩左右的。所以，真正从养老服务进入养老地产的还没有，我还没有看到过说我以前是做医疗服务的，或者是我做什么其他跟养料比较相关的，或者我做餐饮的，我最后说我决定开发做一个养老机构。到目前为止成规模的这样的还是很少。做医院附属做护理院的我见过，但是和养老这个规模差距还是比较大。

　　 具体到我们乐成的养老是这样的，我们现在有两个项目处在运营阶段，已经运营了一年时间，一个是在北京，就是在国贸南边双井桥那有一个机构，是按照国外长期照料机构设计的，目前基本客户平均年龄都在80岁以上，是属于高龄老人，需要照料的，是这样的情况。另外一个我们的项目是在海口，主要方向是以老人养生渡假的性质，还有一些健康的服务。另外，我们也在全国其他一些地方储备了一些带有老年住宅的，就是一次性销售的项目，下个月就会有一个项目开盘。因为我们在前期完成持有的过程当中也体会到，因为我们毕竟不像保险公司资金实力这么强，也要需考虑到前期的投资的收回、覆盖等等。所以，我们现在也储备了一些持有的养老服务设施加上销售的老年住宅的模式，也都在做。所以，基本的情况就是这样。

　　 目前的感觉确实是越做越发现非常艰苦，可能因为我听了之前一些嘉宾发言，大家可能大多数还是来自于保险企业，谈来谈去都是资金的问题，事实上我们开业一年时间，但是我进入这个行业是从2007年开始做。相比之下如果做养老的话，钱真是最容易解决的问题，里面的事情太具体，跟今天主题不一样，我就不耽误大家时间，有兴趣再交流。我就说这么多。