文/饶霞飞

　　就在地产商竞争拿地的同时，保险公司也加入了抢地行列。

　　新年伊始，北京率先将养老设施用地纳入北京市年度国有建设用地供应计划。据北京土地储备中心透露，位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划，业界认为，“养老地产元年”已然到来。

　　中国目前正步入老龄化社会已是不争的事实。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011～2015年，全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万人；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。到21世纪中叶，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。

　　作为国民经济有力支撑和重要屏障的保险业，将在未来社会养老保障体系中扮演积极的角色，巨大的养老市场也让众多保险公司垂涎欲滴。在拿到投资不动产牌照后，多家险企纷纷试水养老产业，“圈地”投建养老社区的消息纷至沓来，相应的保险项目也随之跟进，养老地产似乎前途无量。

　　但多名业内人士接受《新财经》采访时表示，囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的养老地产不同于普通的住宅开发和商业地产开发，它客观上要求保险企业要像一家“综合运营商”，但这个全新角色不仅考验着保险企业的“集体智慧”，也提示着险企拿地的风险。

　　险资进军养老地产

　　自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地，虽然不像房地产商争夺地王那样短兵相接，硝烟弥漫，但也都凭着各自的实力与资源四处出击，暗暗较劲。

　　2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。

　　在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。

　　据记者了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准。与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略非常符合今年的养老和金改主题。

　　对养老地产垂涎三尺的不仅仅是新华保险，泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等众多保险企业都纷纷涉足。

　　2012年6月6日，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。

　　事实上，泰康人寿对地产项目的垂青早已酝酿多时。2009年开始，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2011年年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。这一项目计划2015年入住。

　　中国人寿首个养老养生基地国寿(廊坊)生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工，占地约4平方公里，总投资约100亿元，计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。

　　此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

　　在多家保险巨头陆续进军养老地产后，之前在此领域表现相对保守的中国平安[微博]也不甘落后。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动，这是中国平安进军养生养老产业的首个项目。据中国平安的消息，未来数年，一个总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区将在桐乡崛起，为日益老龄化的社会民众提供服务。

　　一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

　　在众多保险公司中，合众人寿在养老地产领域的投资可谓“大手笔”。2012年11月，合众人寿出资3.7亿元拿下了沈阳棋盘山市13宗土地。按照规划，这13块土地中的6块为商业用地，7块为养老社区开发用地。

　　2010年，合众人寿就已投资140亿元在棋盘山泗水科技城附近拿下了2000亩土地。项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块，其中养老社区规划面积为10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。

　　在此之前，合众人寿还在武汉投资80亿元开建了合众健康社区。统计显示，2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产，据悉，合众人寿还初步计划在5年时间内在全国兴建14座养老社区。

　　产销模式待探索

　　与保险企业四面出击、跑马圈地形成鲜明对比的是，目前保险企业运作养老地产的产销模式并不成？熟。

　　保险企业进入养老地产后，尽管政策方面有所“松绑”，但在“原则性”问题上仍有诸多“禁地”，这使得目前保险公司直接进入养老地产还有一些限制。2012年7月，保监会为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。

　　招商证券[微博]分析师就对记者表示：“从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。”

　　与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。由于受政策限制，保险企业只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。但这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。由于回报周期相对漫长，这也加大了投资开发的风险。

　　泰康人寿对此进行了新的尝试，推出一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”，这个计划由“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，这意味着购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。

　　“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军这样介绍自己的产品。据悉，这款养老产品保费高达200万元，若按十年期交，每年缴纳金额为20万元。

　　然而，对这种购买保险产品入住养老社区的做法，业内人士提出质疑，“10年、20年甚至更长时间后，这些保费到时是否足以支付客户的养老成本？”

　　与众多保险公司不同的是，中国平安利用其自身优势，以成立投资基金的形式营运养老地产项目。中国平安以深圳平安不动产有限公司旗下的自有资金投资浙江桐乡的养老社区项目。“该项目的资金由于来自‘自有资金’，不涉及保险资金，因此政策上没有障碍。”平安不动产公司董事、副总经理朱政坚表示。

　　对此，业内人士亦指出，中国平安的这种方式，借助了其集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备的。

　　“当前，产销模式不明是最大难点。”业内人士指出，虽然不少险企表示将加快进军养老地产的步伐，但尚难找到合适的产销模式的范例，这让投资养老地产的前景也夹带着一层淡淡的迷雾。

　　破土易发育难

　　尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都铆足了劲儿，但在探索的道路上却遭遇重重困难。

　　事实上，投资回报较长的养老地产，囊括了医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的养老地产，客观上令保险公司面临“综合运营商”角色的挑战，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“集体智慧”。

　　“做养老地产，拿了地、动了工，不代表其项目进程接下来会顺利。”招商证券上述分析师认为，“保险公司涉足养老地产的优势在于其资本及客户，但在开发建设及运营管理方面并不擅长，这使得保险公司对养老地产从拿地到开发都处于摸索期。”

　　该分析师透露，虽然目前很多保险公司拿了地，甚至有项目已破土动工，但养老地产的进程却不一定会一帆风顺，“这其中除了保险公司自身的原因外，还有政府的各项监管要求的限制等”。

　　记者从业内了解到，目前多数保险公司建设养老社区的进展并不快，大多数还停留在奠基、破土动工的阶段。这显然与保险公司的综合运营能力不足有关。

　　新华联一名地产开发人员就对记者表示，“养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适合老年人的设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。”

　　在投资养老社区过程中，保险公司很难单兵作战，除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色，因此，保险公司的协调至关重要。

　　另一重压力在于，保险投资不动产政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破，这些都是制约保险资金投资养老社区的障碍。