俞燕

　　保险机构投资不动产领域开闸之声正渐行渐近。《第一财经日报》从有关渠道独家获悉，《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)昨天在保监会主席办公会上通过讨论，将于近日正式发布。

　　据知情人士透露，在草案基础上修订完成的《办法》，对保险机构投资不动产进行了细致的规定，投资主体、投资方式、投资渠道、比例。不动产配套文件《保险资金投资不动产试点管理办法》亦将不久出台。

　　领域：放与禁之间

　　放开不动产领域，不等于没有投资禁区。在上月召开的保险业情况通报会上，保监会主席吴定富会后对媒体表示，保险公司投资不动产有“三不准”：不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发。简言之，“不得参与炒地炒楼”，成为一道不可逾越的红线。

　　《保险资金投资不动产试点管理办法》(征求意见稿)规定，保险机构“不得参与一级土地开发、住宅类商品房的开发和销售以及提供无抵押、无担保的债权融资。” 《办法》同时规定，保险机构不得投资高耗能、高污染等不符合国家产业政策或不具有稳定现金流回报的不动产。

　　由于目前楼市高企，保险机构开闸不动产的消息，曾引发公众对其是否会推高楼价的担忧。保监会相关人士表示，允许保险机构投产不动产，是为了拓宽投资渠道，使资产负债匹配更趋合理，并非鼓励其炒作房地产，牟取暴利。

　　中国人寿资产管理公司董事长缪建民指出，保险资金投资不动产，既不会冲击或增温房地产市场特别是住宅市场，也不会影响老百姓“衣食住行”的民生问题。此外，保险资金投资不动产不需要向银行融资，亦不会带来融资杠杆化的风险。

　　保险资金投资不动产的蓝海在哪儿？一位保险资产管理公司投研人士指出，北京金融街、上海陆家嘴等特殊地段的商用房产带有稀缺资源的特征，具有较大的增值潜力和安全边际，适合保险资金进入。目前国内发达城市写字楼租金收益率普遍高于国债收益率，具有一定的投资空间。

　　路径：曲线还是直线？

　　保险资金将以何种路径进入不动产领域？一位保险资产管理公司投研人士指出，保险资金投资不动产有直接购置、间接投资和自建等三种方式，但目前欧美国家越来越多地采用间接投资方式，美国即是以间接为主、直投为辅。该人士指出，通过间接投资，保险公司可以充分借助合作方在房地产开发、项目管理与营运上的经验和优势，比之独立运作房地产项目，有助于降低投资风险。

　　不过，与欧美不同的是，国内保险公司既不能从事房地产抵押贷款，也没有发达的房地产衍生证券市场。采用间接投资方式，需要考虑中国国情特点。

　　一位接近监管层的知情人士曾透露，保险机构可投资位黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，委托专业化公司进行经营管理，但不得直接参与开发。介入的方式可能有：保险公司可以入股房地产项目公司、投资以不动产资产为资产抵押的债权投资，以及相关的不动产金融产品等方式进行不动产投资。

　　此前，国内诸保险公司已通过以自用名义购买写字楼的方式曲线进军，而平安购入的美邦国际中心时附带购入了商铺，是目前唯一投资商铺的保险公司。中国平安保险集团执行董事、总经理张子欣曾对媒体表示，公司重点偏向于写字楼和商场投资。

　　一位知情人士透露，监管层允许保险公司通过入股房地产项目公司的方式投资。据了解，房地产项目公司是专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司，随项目而设立，项目完成该公司随之注销。保险公司可以参与优质项目公司的投资。

　　不过，监管层并不鼓励和允许直接参股特别是控股房地产公司的做法。一位业内人士认为，如果保险公司成房地产公司的控股股东，一旦该房产商资金琏断裂或破产，风险容易向保险业传递。

　　即将在京沪试点的房地产信托基金(REITs)，也将成为保险资金投资不动产的重要路径。有知情人士透露，除了REITs以外，抵押贷款证券化类产品(MBS)和商业抵押担保证券(CMBS)等不动产金融产品，亦在考虑之列。此外，采用凭证化发行的不动产投资计划亦作为投资路径，其中股权类产品须设立退出机制和权益保护机制。

　　风控：从严

　　对于新投资渠道的开放，保监会一向的原则是“制度先行，防范风险”，对于不动产投资，监管层的态度是慎之又慎。

　　一位保险资产管理公司投研人士认为，房地产投资存在流动性、地域及管理等风险，保险资金投资比例不宜过高。从全球经验来看，房地产在保险资产组合中占比多数低于5%，有的国家占比仅为1%。一位保险公司投资部门负责人则建议，开闸初期投资比例应根据“从低”原则设定，待以后逐步成熟后再逐步放宽。投资比例设为5%，成为目前成业内共识。

　　不动产投资对于保险机构来说，毕竟是陌生领域，投资经验、投资团队等匮乏，投资风险不可小视。有市场人士建议，应严定准入标准，保险公司应重点审查其偿付能力，对保险资产管理公司则侧重于投研能力和风控能力的审查。

　　对于不动产投资，相关文件要求保险机构成立独立的不动产投资管理机构。一位保险公司投资部门负责人表示，保险公司成立专门的不动产投资管理机构，可以建立防火墙，有利于管控风险。

　　有相关专家指出，保险机构不动产投资，将改变现行地产资金结构，推动从“自由资金+银行贷款”结构向“自有资金+信托资金+地产基金”的结构转变，使得不动产领域的资金供应渠道更趋丰富。

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