欧阳晓红

　　新《保险法》实施前夕，监管层正在为保险资金投资不动产做最后的调研工作。

　　8月18日，知情人士透露，中国保监会本周将对几大市场参与主体进行相关投资能力建设、风控管理水平的调研；摸底对象包括国寿投资控股有限公司(下称国寿投资)、人保投资控股有限公司(下称人保投资)等。

　　按照既定目标，保险资金投资不动产实施细则(下称“实施细则”)应该在10月1日，即新《保险法》实施前后颁布。不过，“实施细则能否在‘十一’前完成尚无定论，目前还在修改完善之中。”8月19日，一位接近保监会的人士称。

　　而此刻，定位于实业投资的人保投资、国寿投资等险商亦在紧锣密鼓地谋篇布局，欲抢占市场先机。

　　投资预热

　　18日，一位人保投资人士称，不久前该公司与金融街控股公司已签署战略合作协议，拟在投资不动产项目开发方面进行合作。“人保投资有资金，但是缺乏人才与经验，此次与金融街控股的合作可谓拾遗补缺。”

　　另据悉，中国人寿也考虑与金融街控股公司在投资不动产方面进行合作。“这一切都是为了及时把握新《保险法》中，新增不动产投资商机。”上述人士说。而金融街控股看中的是，保险资金进入不动产领域带来的资金供应量，以及业务范围的拓展。

　　无独有偶，一个月前，国寿投资与信达投资公司亦签订了战略合作协议。

　　据悉，国寿投资与信达投资将在不良资产处置、商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位、多形式的合作。

　　成立于2007年1月8日的国寿投资，主要业务包括留存资产经营管理、实业经营和直接投资；已涉足房地产业、酒店业、实业投资等方面，项目遍布全国。其发展目标是，以不动产及相关产业为主业方向。

　　人保控股的定位则是从续存资产管理向专业物业平台转变，向不动产投资平台转型，从而真正成为专业化的股权投资平台。有关数据显示，去年人保控股实现利润近2亿元。

　　不过，现在，借道信托先行试水的中国平安无疑最为兴奋。按照其内部计划，未来两三年内，平安预计在PE、物业、基建等三大领域完成1000亿的投资规模。

　　就在8月6日，平安信托与金地集团签署合作投资战略框架协议，共同拓展房地产领域的投资；平安信托将对金地负责开发的项目展开投资，未来三年规模有望达到100亿元。

　　平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。

　　此外，先行一步的中国平安还设立了专业公司——平安物业投资管理有限公司，具有物业投资、资产管理、工程管理、物料采购、物业管理五大业务职能，目前正在开发建设的物业主要包括位于上海陆家嘴地区中国平安金融大厦、位于深圳福田中心区1号地铁的深圳地标性建筑——平安国际金融中心等。

　　更有甚者，据悉，有着中国房地产开发总公司背景的幸福人寿亦在紧张筹备“旧城改造、拆迁”等项目囤积工作。一位业界人士称，致力于以房养老，即“倒按揭”(住房反向抵押贷款)的原中房集团董事长、现幸福人寿董事长孟晓苏，欲将房地产项目做为融资平台，通过某种特定的模式向保险公司同行销售此块业务。

　　其实，保险资金投资不动产并非新鲜事，但大面积放开还有待政策“松绑”；一些颇具实力的保险公司早已直接或间接投资房地产行业，诸如通过自用购买，不少保险公司已经曲线介入了多个地产项目的投资，如人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；中意人寿以1.28亿元的价格购买凯晨广场东座七楼整个楼层等。

　　政策框架

　　“政策应该出台越快越好，否则又错失良机了。”一位保险公司负责人说。

　　在其看来，保险资金已经集体失去了10年，换言之，房地产是最稳定的，既然允许投资股市，而房地产风险必定小于股市；如果早10年开闸的话，将有助提升保险公司的赢利性。

　　不过，据悉，保监会的大致思路是，试点初期，保险机构不能直接参与房地产开发、不能进行房地产炒作，而只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，旨在控制投资风险。

　　投资比例显然是一个敏感字眼。首都经济贸易大学保险系教授庹国柱说，保险资金投资不动产更能满足保单的久期匹配，符合寿险业务的资产负债匹配原则。但在国外，资金量并非绝对数，其投资比例会根据经济环境变化而调整。

　　一位保险公司负责人亦建议，投资比例不妨设在8%至10%之间，依据公司的偿付能力、赢利状况的不同动态调节。

　　“《实施细则》不宜限定具体的投资项目与资金比例，只需管好准入门槛与风控能力，即保险公司的资质与投资标准，以及偿付能力是否合规即可。”上述保险公司负责人说，“抓住赢利能力与风险控制就好。”

　　据透露，就此监管层的意见尚未统一，比如对于是新建还是投资成熟项目看法不同，有的主张更为市场化，但也有的认为需要试点，谨慎渐进式投资不动产项目。

　　据悉，在今年3月份的保监会内部培训会上，明确了保险资金需建立投资有价证券、不动产和债权股权的三个投资平台；7月底，保监会新闻发言人袁力曾透露，具体规划正在研究与制定之中，尽快出台。

　　来源：经济观察网

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。