多家保险公司购置商业地产 投资房地产应谨慎

　　国内保险业两大巨头近期频频与“房地产”扯上了关系。中国平安近期巨资购入北京某黄金地段写字楼，赚足了媒体的眼球；中国人寿首席投资官刘乐飞在不久前的一次新闻发布会上，亦表示出了对房地产市场较大的热情，并且有关保险公司透露正在积极研究投资房地产领域，前期准备工作已在进行中。保险资金进入房地产领域似乎指日可待。

　　事实上，最近一年来，以自用名义购买商用楼宇的保险公司不乏其人，不少媒体由此放言：“国十条”已将房地产纳入保险资金可投资范畴。然而，来自监管部门的说法是，保险公司出于“自用”的目的购买商用楼宇，原本就在允许范围之内，不属于保险资金投资房地产行为，与“国十条”的出台更无关联。

　　那么，在保险公司投资房地产之前，保险公司应该做好哪些准备以应对未来潜在风险？保险资金进入房地产投资的最合理模式又是如何？

　　本报记者邀请了对外经贸大学保险学院副教授徐高林博士、戴德梁行投资部董事曹念国、国泰君安（香港）资深保险分析师罗景和上海社科院外国投资研究中心主任李小钢，共同探讨保险公司探索进行房地产投资的可行性与操作性。

　　投资房地产是否正当时？

　　《上海证券报》：随着《国十条》的出台，基础设施建设、产业基金等领域日渐向保险资金开放。在保险公司尚未来得及消化上述投资渠道的同时，房地产行业是否有必要急于向保险公司开放？

　　徐高林：在保险资金投资渠道有限及股市震荡加剧的形势下，保险公司对于房地产投资向其放开的呼声不是没有。我认为，允许保险公司进行房地产投资是一个大方向，但关键要把握好放开的时间及尺度，尤其掌握好对投资风险的控制。

　　罗景：从现有的投资渠道来看，保险公司提出房地产行业向其开闸，情有可原。

　　事实上，目前股市已处于高位，风险及不确定性太大，未来一段时间，保险公司热衷投资股票市场的场景不太可能会出现。另外，部分保险公司的银行存款即将到期，是继续转存还是购买债券，还是寻找其他投资渠道，如何处理这一大笔资金，是保险公司急需要考虑的。

　　但现实情况是，银行存款收益率有限，可购买的债券规模也较为有限（当然，市场上已经发出了债券发行规模或将扩大的信号），因此，保险公司就希望能涉足其他投资渠道，比如房地产。在投资房地产上，中国平安已有探路在前（通过旗下平安信托进行），若监管部门将来同意允许保险公司进行房地产投资，平安在房地产上的投资经验可作范本加以研究。

　　“自用”+“租赁”=曲线投资房地产？

　　《上海证券报》：相关数据表明，以自用名义购买商用楼宇的保险公司不乏其人，也有不少言论指出，这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并表示或将部分楼层通过租赁形式收取不菲的租金费。那么，在目前监管层尚未允许保险资金投资房地产的形势下，这种“自用”+“租赁”的模式，是否可以理解为“曲线”或“变相”投资房地产？

　　徐高林： 仅从自用的购买目的来说，保险公司完全可以购买商业楼宇，但事实上，确有消息传出，他们将其中部分楼层租赁给其他企业，从中赚取可观的租金收入。对于上述现象，只能说是“打擦边球”。

　　从发布的现有信息来看，《国十条》中涉及了保险资金可投资基础设施建设项目、不动产等实业投资，却并未明确同意放开房地产这个投资领域，也没有明确禁止投资。行业内将之称为保险资金投资渠道的“灰色地带”。

　　因此，不能简单地将此理解为“曲线”或“变相”投资房地产。

　　商用地产是投资房地产最佳选择？

　　《上海证券报》：如果放开投资房地产渠道，商用地产与民用地产哪个是保险资金投资房地产的最佳选择？从目前保险公司以“自用名义”购买商用楼宇的形势来看，是否意味着商用地产未来将受保险公司青睐？

　　徐高林：无论是投资商用地产，还是民用地产，取决于保险公司各自的投资取向。可能受目前商用写字楼较为火爆的影响，部分保险公司较为青睐购买商用地产。据有关评论分析称，保险资金投资住宅类房地产项目放行的可能性暂时不大，这样不会对国内调控房价政策产生影响。

　　曹念国：保险公司投资房地产，目的是投资不是投机。投资民用地产带有过多的炒楼色彩，且目前金融机构投资民用地产的实例极少。如果买下商用地产，并将其租赁出去，不失为一个增值的投资渠道。

　　罗景：去年11月，平安保险集团旗下平安信托与泛华置业在北京、南宁、玉溪和荆州等4个商业地产项目展开合作。当时我就曾发表评论，认为这些项目能为保险公司带来长期稳定的现金流收入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于公司持续改善投资收益率。

　　直接或间接：投资房地产的最佳模式？

　　《上海证券报》：有市场人士分析认为，考虑到投资风险问题，监管层或对保险资金投资房地产的具体比例加以限制，或对可投资的地产项目进行限制。那么，投资房地产的最佳模式究竟是什么？

　　徐高林：保险资金投资房地产的最佳模式这个话题值得探讨。在全球市场，保险资金投资房地产基本有两种形式：直接和间接。我的建议是，考虑到风险问题，在保险资金探索投资房地产的阶段，尽量多为间接形式投资房地产。

　　罗景：我认为，保险公司对商业地产的投资仍缺乏经验，在尝试初期应以类似于投资现有成熟项目为主，过早介入保险公司并不熟悉的土地开发和工程建设等项目将令其面临较大风险。

　　李小钢：我也建议，现阶段以间接投资房地产为主。间接投资房地产的主要模式，包括：购买房地产基金、持有房地产公司股票，从目前市场的投资现状来看，以后者居多，前者较少，这跟我国目前产业基金的配套政策尚未明晰有关。

　　如何避免投资房地产潜在风险？

　　《上海证券报》：从行业特点来说，保险公司对资金流动性的要求较高，而房地产行业的波动性较大，这对注重资金安全及可流动性强的保险公司来说，具有巨大风险。那么，保险公司投资房地产应如何避免潜在风险？

　　徐高林：的确，保险公司在注意房地产投资较高收益性的同时，也要考虑到资金安全问题。因此，我建议，如果监管部门有意放开房地产投资渠道，在放开初期要控制放开比例，渐进式放开投资比例，不能一下子放得太快。

　　曹念国：一个比较有效的降低风险的方式是：分散投资，不要集中投资于一个地产项目。或者选择间接参与商业地产项目的模式，亦可起到降低风险的作用。

　　李小钢：关键在于，监管部门把好控制关以及保险公司建立自控机制。保险公司在看到房地产增值价值的同时，也要看到将来减值的可能性。另外，需要提醒的一点是，投资房地产需要一定的交易成本，包括缴纳一定的营业税、