保险资金试水商业地产 可能通过信托途径进入

　　作者：吴锐

　　-投资策略

　　日前，有媒体报道称：“一些保险公司在暗自直接购买商业地产，更有甚者，他们之中已有开始图谋设立房地产投资基金，准备正式介入地产金融领域”。但由于房地产领域的投资大门一直未向保险资金开放，因此，此则报道立刻成为市场关注的焦点。

　　保险资金错失房地产盛宴

　　虽然房地产市场的泡沫争论一直不绝于耳，但诚如“有人辞官归故里，有人星夜赶考场”一样，房地产市场的投资资金一直处于膨胀状态中，甚至美国、加拿大最大的退休基金等也纷纷开出大单，表示出对中国商业地产需求的迫切心情。有统计数据显示，正在国内觅食的天文数量级海外基金已有上百个。

　　而由于房地产行情的火爆，投资资金获得相当丰厚的投资回报。但敏感的分析人士却发现，保险资金却与房地产市场的盛宴擦肩而过，因为保险资金依然不能进入房地产市场。去年出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》虽然向保险资产开放了绝大多数的产业投资领域，但房地产的产业投资领域依然未向保险资金开放。

　　试水商业地产

　　不过，房地产市场尤其是商业地产领域拥有两大优势：一是保值，二是出租后可获得稳定的现金流。近年来房地产市场的持续火爆，已使得商业地产的保值要素一览无遗；而现金流则在陆家嘴、浦东金桥、小商品城等诸多上市公司的年报中得到佐证。

　　而无论是现金流优势还是保值优势，恰恰就是保险资金应用过程中所要追求的要素，也是美国、加拿大最大的退休基金看好我国商业地产的原因。值得指出的是，退休基金最终的获益者是很多普通人，与保险资金获益者具有相类似的特征。所以，分析人士认为，海外退休基金大举投资我国的商业地产，其实是在昭示着商业地产的投资魅力，也显示出保险资金投资商业地产有着极强的市场需求。

　　所以，目前不少保险公司大规模购买物业资产，据搜房网写字楼交易中心提供数据,从2006年的市场交易情况来看,泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼,共计14亿元。而北京国际中心2号楼也被国内一家保险公司购买。搜房写字楼网提供的数据显示,诸多保险公司都已购买了物业,累计近20万平方米。

　　对此，Corenet Global全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华称：“这些物业远远超过了其办公需求,主要是他们的投资需求。泰康选择物业的过程中,我们也向其推荐了很多优质项目,包括北京国际中心。同时,我们也在替中国人寿在市场中寻找优质的物业，工作是为他们做前期的资产评估”。如此的表述也就透露出保险资金的确在通过购买物业试水商业地产的投资诉求。

　　信托基金有望突破政策瓶颈

　　不过，购买物业资产毕竟是试水商业地产，尚不能完全满足保险资金对商业地产投资的渴望。因此，分析人士认为，不排除保险资金借道房地产投资信托基金(REITS)之路径，切入到商业地产的投资领域。

　　对此，中国人民大学金融学院一位专家表示：“产业基金法出台后,保险公司或可通过信托途径进入商业地产领域”。而2007年又将是金融领域改革向纵深发展的一年，不排除进一步拓宽保险资金投资领域的可能。即保险资金通过设立信托基金的方式切入商业地产领域，从而突破保险资金不能投资房地产的政策瓶颈，这也有利于保险资金在规避风险的前提下，拓展新的领域，获得新的投资机会。