以房养老：依旧躁动于母腹的创新

　　陈天翔

　　一直和市场若即若离的住房反向抵押贷款保险产品终于有望渐行渐近。《第一财经日报》从太平洋人寿保险公司了解到，由其承担研究的建设部“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题成果于本月早些时候，已经通过了由清华大学土木工程系教授担任组长的7名专家的验收。建设部官员也对成果进行了充分肯定。

　　据了解，太保寿险通过对住宅反向抵押产品在其他国家应用发展情况的了解和研究，分析和探讨了该产品在中国养老体系的补充作用，也提出适用于中国的住宅反向抵押产品及其行业应用模式。不过据本报记者了解，住房反向抵押贷款保险产品具体何时在我国推出仍无时间表。

　　在美国等保险发达市场上，“住房反向抵押贷款”是指已经拥有

房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。

　　它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分，即“抵押房产、领取年(月)金”。

　　其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房。一般来说，粗略的计算公式为：［房屋面积×房屋评估单价×（1-25%)÷（男女平均寿命-投保人实际年龄)］÷12个月＝每月给付金额(其中的25%为保险公司扣除预支贴现利息)。

　　目前我国60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。

　　全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明就曾提出过“以房养老”的概念，他分析认为，城市中很多老年人，辛苦一生所得的财富几乎只换来了一套房子。由于要居住，不可能出售或出租。而2个独生子女可能要赡养4个老人。因此，如果一套房子提前变现，将是一种折中的方式。不过他也分析认为，虽然这在发达国家已经被证明是一种成熟的融资方式，但在我国实施还需要解决一系列问题。同时，他建议先选择几个经济发达的大城市试点，等到成熟后再向全国各地推广普及。

　　近几年

房价不断走高，使得这些老年居民用较少的钱买下了价值较大的房产。这笔固定资产如果能用活，将是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的出路。“反向抵押贷款”保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

　　尽管主管部门、学界、商界都在为反向抵押贷款保险这一创新概念叫好，但是目前似乎仍有一些问题很难解决：单从保险公司来看，反向抵押贷款保险基本上等同于一个趸交保费的寿险产品，房屋的价值相当于确定老人向保险公司一次性缴纳了多少保费，而当评估价值确定之后，保险公司即开始履行向老人支付养老金的义务。由于在养老金支付的相当长的期限里，房价是波动的，加上这是一个跨银行、保险的理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，具体操作难度使国内保险公司对这一产品持谨慎态度。另外，保险公司在得到房子以后，如何处置又是一个具体问题。

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