上海养老住宅求突围

　　黄清燕 每日经济新闻

　　老年住宅的开发，要在老年人较低的经济承受能力和公寓较高的服务功能之间寻找到平衡点，让老年住宅建设进入良性的市场运行轨道。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发建议，可借鉴国外的成功经验：政府支持，慈善基金赞助，开发商投资，政府给予开发商部分税费减免，在土地方面采取优惠措施出让等。

　　在已建新社区内专辟老年公寓小社区，让老年人共享社区内已有的公共设施，并开发老年学校、老年活动中心、老年医院等是目前比较值得推崇的模式。

　　由于社区型老年住宅通常选址在离市中心较远的区域，对于不想远离市中心的老人来说，老年公寓或许是个不错的选择。开发商可以在综合性住宅小区内专门规划出一两幢楼，按照老年人的居住要求设计、建设和管理，采用一室户或二室户房型。这样，老年人和晚辈就可以生活在同一小区，照应方便，相互也不受干扰。

　　“在已建新社区内专辟老年公寓小社区，让老年人共享社区内已有的公共设施，并开发老年学校、老年活动中心、老年

医院等是目前比较值得推崇的模式。”上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖建议，可在同一幢大楼内采用横向布置、竖向布置、混合布置等多种形式布置老年住宅。横向布置型是指一幢楼中至少布置一层老年住宅(通常布置在底层)；竖向布置型是指公寓楼某一端沿竖向至少布置一列老年公寓，使每层至少有一户老年人住宅，一般设置在临近电梯的位置；混合布置型是在公寓适当位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间，并临近电梯。

　　国外成熟经验显示，除了在新建小区中规划设置，老年住宅也完全可以通过既有住宅改造而成。比如在现有居住小区中增设老年活动中心、托老所、医疗保健室等社区服务设施，扩大完善绿地和场地建设，设置室外健身、休闲、邻里交往、娱乐场地和各项设施，把闲置的学校或幼儿园改建成养老院或老年活动中心等。

　　《每日经济新闻》了解到，一种新型养老方式如今已在沪上悄悄试水。去年底，上海首个老年生活社区在南汇康桥镇动工，预计两年内可以全面完成，房源将只提供老年人。按照规划，这个暂名“亲和源”的老年社区将建14栋生活楼1000余间房，可容纳1800余位老人。以40平方米房型为例，老人每月支付2000-3000元租金，也可以一次性缴纳20多万元，居住超过15年便可拥有无限期居住权，如果居住时间不满15年，公司则按具体居住时间，扣除相应金额后返还剩余钱款；还有一种特殊的付款方式，即一次性缴纳50万元或更多可获得居住权，一旦老人过世，先前缴纳的费用全额退还给子女。

　　孙鹏镖认为，置换联动是今后房产商可以借鉴的方式：老年人先住老年公寓，把自己的住房委托置换公司出租或销售，租金可以交付老年公寓租金，房款可以购买老年公寓的产权。老年人根据自己私有住宅的估价，选择入住相应价位的老年公寓。

　　在老年住宅的开发上，上海社科院

房地产研究中心研究员顾建发建议，可借鉴国外的成功经验：政府支持，慈善基金赞助，开发商投资，政府给予开发商部分税费减免，在土地方面采取优惠措施出让等，让老年住宅建设进入良性的市场运行轨道，在老年人较低的经济承受能力和公寓较高的服务功能之间寻找到平衡点。

　　老年社区开发三种模式

　　北京“太阳城”模式。北京有两家以“太阳城”命名的老年社区———北京太阳城和东方太阳城，均借鉴美国最大的养老社区———“美国太阳城”模式，推出“老人城”的理念，规定所有入住居民须在55岁以上。2003年，北京太阳城推出在业内独创的“弃旧换新”的服务方式，即“倒按揭”服务，由于推行失败，目前已转向高收入人群出售商品房。

　　温州集资模式。作为一种租赁式老年社区，在政府土地优惠出让的基础上，开发商以1200元/平方米的价格出售住宅，十年之后原价返还，每个月收取170元的物业费。政府规定发展商在十年以内不能辞退老年人，也不能更改功能，该模式在温州已经取得了良好发展。

　　集中功能模式。主要针对困难户、低收入人群。四年前上海南外滩部分开发商曾与政府部门联系，希望把原先已建成的小

别墅区改建为老年社区，开发商拥有操作经营权。该方案终因金融保险体制的种种障碍未获成功。