[经济参考报]限价房入市反映不一 能否撼动高房价须观察

　　文华财经（编辑整理 王亚男）--据经济参考报2月29日报道，还未建成，就已经被赋予“调控房价”使命的限价房，一直是众人关注的焦点。尤其是近期广州首个限价房保利西子湾项目的发售，以及北京限价房销售新政(讨论稿)的推出，给更多渴望住房的中低收入人群带来了期盼——限价房能否有效解决夹心层的住房难题？又能否撼动高企的房价？为此，本报记者深入采访了市场的多个层面，各种迹象表明，限价房的“鲶鱼效应”已经凸显，是否承担起了调控房价的大梁作用，还要看不断完善的政策影响力。

　　 市民：几多欢笑几多愁

　　 虽然2月16日是周末，但广州市民陈巧嫦和丈夫早上六点多就起床了，因为这天是和开发商签约购买限价房的日子，而拥有一套属于自己住房也是他们夫妻十年来的梦想。

　　 陈巧嫦说，他们结婚十年来都是租房居住，因为广州的房价太高了，2007年12月，广州新建商品住宅均价已达10586元/平方米，这对于一般得工薪阶层来说，买房是一件很困难的事。

　　 为此，广州市16日首次推出了843套保利西子湾限价房，解决中等收入群众等“夹心阶层”的住房难题，而陈巧嫦所购买的保利西子湾限价房项目最高限价6500元/平方米，而其周边一些楼盘，如金域蓝湾等售价已在每平方米万元左右。

　　 市民黄小明也告诉记者，他们一家人住在父母的老房子里，很希望有一套自己的房子，而限价房的价格要比周边价格低两三千元，买一套80多平方米的房子可以节约20万元左右，而且限价房的户型、装修设计也非常不错。

　　 不过，让人有些意外的是，尽管价格便宜但在销售当天也有不少申请者放弃购买限价房，这致使当天有219套房子没有卖出去。

　　 放弃购买的市民刘烈锋告诉记者，自己的号码比较靠后，不想挑剩货，而且自己的小孩子在市区读书，住在这里有诸多不便。

　　 而刚工作三年的小袁则表示，“我去看过保利西子湾限价房，房屋装修设计都让人满意，不知道为什么有些人会放弃购买，我还是非常想买的。”不过，小袁被摇珠筛选掉了，丧失了购买资格。

　　 和小袁的想法相同，接受记者采访的多数北京消费者都表示倾向于购买限价房。他们认为，与商品房相比，限价房的价格优势比较明显，无论位置、朝向如何，只要能够拿到房就已经很幸运了。

　　　　开发商：限价房加重市场观望气氛

　　 对于炙手可热的限价房房开发商又是如何看待的呢？保利房地产(集团)股份有限公司营销总监胡在新表示，广州限价房的最高售价一般为周边商品房均价的70%，而且只卖给那些达到晚婚年龄的首次置业中等收入阶层。可以说，限价房的出现丰富了现有的住房供应体系，同时由于限价房的低价也进一步刺激了市场的有效需求，从而有利于保证整个房地产行业的积极稳定发展。

　　 据悉，广州现有10个限价房项目最高销售价格根据所在区域的不同，从2800元/平方米到6500元/平方米之间。按照销售价格测算，能买得起限价房的消费群体家庭年收入在7万元至20万元之间，基本符合广州市中等收入阶层的收入水平，有效刺激了这部分人的需求。

　　 不过，胡在新也表示，目前由于真正开售的限价房还比较少，尚难以对整个房地产市场造成很大的影响。

　　 而另外一位不愿具名的开发商则表示，限价房的出现改变了不少市民的预期，进一步加剧了市场的观望气氛。

　　 这种说法在记者采访过程中得到了证实，在北京某事业单位工作的郭先生对记者说，去年初原本打算购买一套便宜点的商品房，但价格一直在持续快速上涨，想买都买不起。目前只能指望限价房了，无论拿到拿不到，我都打算多观望一段时间。

　　 受观望气氛等多重因素影响，北京、广州等城市商品房的销售速度明显放缓。据统计，2008年1月，广州新建商品住宅均价为9766元/平方米，环比下跌了约820元/平方米，同时成交量也只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半。

　　　　政府：将对房市定价起到“风向标”作用

　　 被寄予厚望的限价房为什么在广州遭遇弃购呢？对此，广州市国土房管局副局长黄文波分析认为三大原因导致了弃购，首先，广州共有10个限价房项目可供应约1.5万套限价房，其中有区域与西子湾项目基本相同、价格比之略低的限价房项目将于近期面市，部分申购者将根据自己的经济情况和住房需求进行选择。

　　 其次，受项目中楼层、朝向等因素的影响。第一批符合条件的选购人中有部分摇珠顺序靠后的因未能选上理想的楼层及朝向而放弃购买。

　　 此外，受近期房地产形势的影响。2007年11月起，广州市一手住房市场观望气氛趋浓，成交量大幅下降，成交均价也出现回落。在此市场低迷气氛下，限价房的销售受到一定程度影响。

　　 不过，黄文波认为，但对比其他商品住房项目销售情况，西子湾限价房的销售情况比较理想，而且剩余219套限价房将安排余下2131户/人在做好资格审核公示后，按公开摇珠顺序选购。

　　 此外，黄文波还认为，限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。

　　　　专家：有利平抑房价但尚需完善政策

　　 不少专家都认为，限价房是一把平抑房价快速上涨的利器，但每一把利器都有其双面性，政府在供应限价房的过程中，要注意完善政策适度供应，防止过度供应造成对楼市，乃至整个经济社会的不利影响。

　　 北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟认为，由于限价房的大量出现，让很多中等收入者的住房需求得到了满足，这会让供需比例更加平衡。限价房的出现对难以控制的高房价将起到有效的抑制作用，毕竟中等收入者是北京最为庞大的一个群体，由于限价房的价格优势，让它尚未正式现身便已成为关注焦点，随着它的逐渐入市，必定会对房价产生不小的影响，也会让那些整日里盼着涨价的开发商回归理性，从而敦促房价的理性回落。

　　 对此，北京房产中介链家地产副总经理金育松表示，限价房将会改变局部区域房产格局，缓解局部区域房价的过快上涨。他以北京金顶街三区地块为例说，金顶街区域过去主要是首钢的居住区，区域房产以二手房为主，而且主要为已购公房，均价在6000—6800元/平方米；由于房产供给类型比较单一，形成了区域整体二手房市场的单一局面。不过，金顶街限价地的入市，将会打破当前二手房市场的单一局面，不但增加了房产交易品种，为该区域吸引了更多的消费者，房产市场将更为多元化。

　　 在业内人士和专家给予限价房较高期望的同时，也有部分人士持有不同意见。“目前建成销售的限价房的供应量还很少，尚不会对房地产市场产生很大的影响。”广州满堂红研究部总监龙斌则分析认为，“政府应该进一步完善相关政策，合理供应限价房，避免出现由于过度供应影响房地产市场健康、稳定发展。”

　　 广州房地产专家韩世同表示，限价房是摸着石头过河，并没有经验可以借鉴，不可避免地会存在一些不完善的地方，比如通过摇珠分配，虽然保证了公平，但仅批准了少量的市民参与购买，在一定程度上导致了部分买家退出后无人接盘。

　　 接受记者采访的专家同时认为，政府除了要针对限价房销售中出现的新问题，抓紧完善限价房销售价格管理办法外，更关键的是，政府要能够根据实际需求和房地产市场运行情况，按照“灵活措施”的原则合理确定限价房供应规模、销售对象、限制销售价格标准，发挥限价房的“蓄水池”功能，同时防止过量供应导致楼市大起大落。

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　　 建设部：用限价房解决中等家庭住房

　　 用限价房和经济租用房来解决中等收入家庭住房问题。前不久在全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上，建设部副部长姜伟新提出了这一新的办法。

　　 据《中国青年报》报道，姜伟新表示，完善住房保障体系，帮助中等收入家庭解决住房问题，这些都是建设部2008年的重点工作。

　　 “要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。”姜伟新说，从了解的情况看，地方解决中等收入家庭住房困难的办法，目前主要有两种，即限价房和经济租用房。一些地方通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题，符合国务院文件规定的精神。他们运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。

　　 “从宏观上看，这部分限价房的推出，对抑制房价上涨产生了比较大的正面影响。”姜伟新说，调查中发现，有的地方还探索建设了一批经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁，房租略低于市场价格，小户型，供给对象主要是中等收入家庭。

　　 北京两限房申购标准征民意

　　 近日，备受关注的北京两限房政策开始征求社会意见，购房人取得房屋权属证书5年后可上市，但须交纳35%收益金。三口及以下家庭，年收入要在8.8万元以下，人均住房面积低于15平方米，家庭总资产少于57万元，才有资格购买两限房。

　　 据《新京报》报道，在2月18日发布征求意见稿中明确规定，两限房按两种家庭(三人及以下家庭和四人及以上家庭)确定收入、资产、住房等方面的准入标准。

　　 北京市建委相关负责人表示，此标准为城八区申购家庭的标准，标准将实行动态管理，根据居民收入、住房及房价等情况会进行调整并公布。各远郊区县则可参照该标准，并结合各区县实际情况，制定相应的准入标准。

　　 征求意见稿中规定，两限房的供应对象为北京中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。两限房的申请人须具有北京市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

　　 此次的新政策还拟规定，经审核符合条件的家庭只能购买一套两限房，已购买两限房的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。