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国务院日前发布了关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，货币政策要保持稳健中性，并加强房地产市场分类调控。近几日厦门、杭州等地升级了房地产调控措施，认房又认贷。自2017年春节之后，针对房地产市场的限购限贷调控政策不断升级、扩容，至今已有数十个城市采取了地产限购措施。调控不断升级扩容主要原因，我们推测可能在于去年第四季度房地产调控措施虽然对商品房销售产生了影响，但对房价快速上涨的作用相对有限，今年春节过后房价上涨压力依然较大。
去年国庆前后调控政策出台过后，热点城市销量受到一定抑制，但是经历了2015和2016年的高速去化后，热点城市的库存大部分处于偏低的水平，部分城市狭义库存甚至不足5个月，因此供需的矛盾依旧没有得到缓解。这也造成了热点调控城市价格的再次反弹，尤其是今年春节之后。
以前期调控升级关注度较高的北京为例，今年一月、二月北京二手房价格环比涨幅分别为1.0%、3.3%，新房价格环比变化分别为-6.65%、6.29%，房价再度面临加速上涨的压力。在北京本次加码调控措施之前，北京楼市调控政策与深圳、上海主要区别在于第二套房的认定标准，即沪深均实施“认房又认贷”，北京相对宽松，即“认房不认贷”。此外，限购政策、首付比例政策区别相对较小。这也是在年前调控后，深圳房价逐渐回落，上海房价涨幅趋稳，北京房价重拾上涨势头的主要原因。同时，随着北京的房价上涨，周边三四线城市也受到扩散蔓延的影响，涿州、涞水、崇礼等地也纷纷出台限购措施。
虽然本轮地产调控整体上遵循了循序渐进的方式，每次加码的力度都不大，但针对房地产市场的情况升级调控措施的频率却较快。这充分展现了政府调控房地产的市场的决心。2017年，政府工作报告中对房地产市场定下的政策基调可能并不过于严厉，但我们认为房地产市场整体仍会较2016年明显趋紧。房地产调控的目标是抑制房价过快上涨，从历史经验观察，当房价环比上涨的幅度超过1.5%可能暗示着房价涨幅过快，调控政策往往会相应出台。虽然2016年一二线城市房价集体快速上涨局面难以在2017年重现，但是在二线、三四线城市去库存情况得到区域性、局部性改善情况下，越来越多的城市房价开始面临上涨压力。在一线城市调控力度不断升级的背景下，调控范围也逐步向二三线城市蔓延。
对于A股市场而言，在房地产调控的需求下，货币政策也将维持稳健中性。加上近期周期性板块随着大宗商品波动有退潮迹象，市场料呈现振荡格局。 （作者单位：长江期货）
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