期货合约需要其标的物能够标准化，而房地产在区域、口岸、面积、户型、装修、环境配套等方面千差万别。那么房地产领域就无法利用期货和期权来发现价格和规避风险了吗？本文或许能为期货市场的金融创新提供一些新的思路。

　　在房地产最近的走势仍然扑朔迷离的情况下，有的投资者需要一种市场投机的快速方式，而有的投资者则希望有一种对自己的资产进行套期保值的方法。众所周知，在期货市场上，合约是一种极其流行的平衡投资组合的方式和理念。而在房地产行业，也存在类似的合约。

　　2006年，CME就开始交易标准普尔凯斯—希勒房价指数(S&P/Case-Schiller Home Price Index，CSI)，这一指数是美国房地产领域最重要的指数，于20世纪80年代由Karl Caser和Robert Shiller研发，是公认的衡量房价变动的可靠测量指标，它被广泛运用，并且被当作是美国房地产市场和国民经济变动的晴雨表。

　　房地产指数期货合约的优势

　　在集中的交易所交易的期货合约允许市场参与者使用更高的金融杠杆，具有更大的灵活性，而且由于有交易所的担保，避免了交易对手违约风险。而自发产生的杠杆投资，使得投资者们有机会从房价的变动上获利，也提供给这些投资者一些机会进行短期的房地产投资。房地产期货合约也提供给投资者一种方式，在更少的资本需求情况下去预测房地产价格的变动。

　　房地产指数期货合约规格

　　凯斯—希勒房价指数期货合约和期权合约以美国房地产价格的加权综合指数为标的物，采用现金交割而非实物交割。该合约中楼市的统计数据来自美国10个主要的城市，包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山和华盛顿。

　　每个合约价值是以250美元乘以每个城市的CSI指数。举例来说，如果洛杉矶的指数价值被报告为270点，则合约价值将会是67500美元，该合约的最小价格波幅为0.20个指数点，折合为50美元。CSI指数期货合约仅由芝加哥商品交易所全球电子交易系统平台交易，交易时间为每周一至周三，下午五点到第二天的下午两点。

　　CSI指数期货合约中每个城市的复合加权比重如下：波士顿占比7.4%；芝加哥占比8.9%；丹佛占比3.6%；拉斯维加斯占比1.5%；洛杉矶占比21.2%；迈阿密占比5%；纽约占比27.2%；圣地亚哥占比5.5%；旧金山占比11.8%；华盛顿占比7.9%。

　　而期权则用标准普尔高盛商品指数(GSCI)通过公开喊价来交易，交易时间是每周的周一至周五上午八点至下午两点。该期权是一种欧式期权，用CSI指数期货合约来行权。该期权的执行价为每高于或低于期货合约五个指数点。期货和期权合约的交易头寸的最大限额为一次性在交易所交易5000手合约。由于该期货合约和期权合约与股票和债券呈现出负相关关系，使得期货期权交易成为一种值得关注的可选的投资方式。

　　包括瑞士信贷、高盛投资公司、美林证券公司在内的七大投资银行得到了美国不动产投资信托委员会(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries)的许可，提供一种供场外交易市场交易的指数。很多人认为这种特殊的流动性强的财产衍生产品将会有助于平滑房价泡沫。一个健康的衍生品市场使得投资者有能力去相对降低交易成本而不是进行投机行为。而实际上房地产期权的交易最早开始于伦敦，相比于CME来说来早出几年。

　　与其他房价指数的比较

　　除了CSI指数，还有一些其他的房地产指数，如国家地产经纪商协会(National Association of Realtors，NAR)指数和美国联邦住房企业督察局(of Federal Housing Enterprise Oversight，OFHEO)指数，NAR指数以房屋价值的中位数为报价，而房屋价值的中位数可以被这个区域中重建的，包括新增的和减少的奢侈房或者廉价房所左右。OFHEO则利用类似于CSI指数的重复销售定价方法计算，但是OFHEO受到房地美和房利美房屋抵押贷款的限制，对于低档的房屋来说存在很大的偏差。

　　市场参与者

　　期货市场包括两种类型的参与者，即投机者和套期保值者。投机者是从价格波动中寻找投机机会的投资者，包括对冲基金、商品顾问基金(CTAs)、个人投资者等等。套期保值者可能是某种商品的消费者也可能是生产者，在这个案例中，套期保值者可能是房地产开发商，也有可能是银行、抵押放贷者或者房屋供应商。

　　投资者可以运用CSI指数期货来进行暂时的投机，房屋业主也可以在一年到两年内寻找卖空房屋价格指数的机会，以补偿自身房屋价值下滑所带来的损失。

　　在房地产指数期货和期权中，科学设制城市权重成为关键环节之一。凯斯—希勒房价指数通过对不同的城市赋予不同的权重来对全国的房价指数进行综合衡量，并据此设立标准化的房价指数期货合约，现金交割，供开发商、消费者和投资者用于进行套期保值和规避风险。