美国房地产上升周期逆转 全球商品牛市结束

　　【作者：喻猛国】

　　由于美联储一再加息，使美国房地产上升周期出现了逆转，而在连锁反应之下，将对依赖投资和出口拉动的中国经济产生负面影响，从而降低中国市场对大宗商品的需求量。可以说，加息导致的美国房产上升周期逆转将使本轮商品牛市结束。

　　研究表明，在美联储一再加息的宏观背景下，美国房地产上升周期拐点已经出现。给美国带来财富效应的房地产市场，会降低对美国GDP增长有70%以上贡献的消费，而降低美国的进口水平，这对外贸依存度极高的中国出口是一个很大的打击，并降低中国这一世界加工制造中心的大宗商品需求，从而动摇商品牛市的根基。

　　为反恐需要，美联储一再降息直至40年来的最低水平，过量的资金导致了流动性泛滥。在“中国因素”炒作下成就了这一轮商品超级牛市。面对通胀的压力，美联储自2004年中期来连续17次加息，其效果在2006年初逐步显现，美国经济增长速度开始趋缓。而最大的显现是

房地产市场拐点出现，房产周期已经逆转。从美国30年期抵押贷款利率与供房能力指数可以看出，近一年来，贷款利率从5.73%上升至6.82%，而供房能力指数也从113.1下降至102.8，已连续五个月下降。而房贷月供占家庭收入的百分比也由22.2%上升至24.3%，房贷利率的提高直接增加了居民的经济负担。

　　近年来，美国房地产价格也持续上涨，至2005年底，美国房屋的均价上涨了49%，这形成“财富效应”。业主的

装修和进一步分期贷款债务上升刺激了消费支出。而最新数据表明，美国房屋均价已停滞并出现了1929年大萧条以来的首次下跌。这对于长期依赖房产财富效应、促进消费的美国经济是一个沉重的打击。高盛的经济学家Hoatzins估计，因为建房者降低了劳动力、原材料和家庭的支出，房屋市场的放缓将会使美国2007年的GDP降低1.5%。

　　从美国的房产指数也可以看到美国房产周期已经逆转，新屋开工和营建许可分别从2005年9月的216和224万套下降至最新的180和175万套。而周一公布的全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)调查数据显示，美国房屋营建商9月乐观情绪指数Housing Mar-ket Index (HMI)连续第八个月下滑，未售出房屋大量增加，营建几乎陷于停滞。9月乐观情绪指数下降3个点至30，下降至1991年2月以来最低水准，甚至低于2001年的经济衰退时期。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨警告说，房产销售的下降可能使世界最大的经济体进入衰退。房地产市场的多米诺骨牌产生的连锁反应导致了美国经济的减速。

　　由于居民对于未来教育、医疗、社保的预期使得中国内需始终无法拉起，中国的经济高速增长更多地依赖投资和出口的贡献。投资的拉动带来了很多无效率的所谓“挖坑”经济，也就是地方政府出让土地所增加的财政收入，这样出口成了唯一的救命稻草。最新的海关数据显示，近几个月来，我国的出口增长速度已经较前几年同期有比较大的下滑，累计出口增速已由2005年同期增长32.2%下降至25.9%。在经济手段和行政手段组合的

宏观调控政策下，我国对大宗商品的需求增速已经开始减缓。最新的ICSG报告显示，中国的需求量下降了8.1%，即使算上国储释放的铜需求也较预期有很大的减少。

　　(金鹏期货)

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