房地产政策调控 钢价理性回归
报告要点：
4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本条新政可以说是历来对房地产市场最为严厉的一次改革。对于一，二套房的调控如果可以说是在预期之内的话，对于三套房贷款的停止性措施可以说是远远超出了市场的预料，而三套房的界定由居民购买的住房数量而非贷款次数来判断更是从正面给予了房地产开放商侥幸规避的想法一记“耳光”。
标准普尔下调葡萄牙主权债务评级后再次宣布希腊主权债信用评级为“垃圾”级，欧元/美元下跌超过1.2%，而美元突破前期高点并向上突破。虽然中国市场由于房地产调控政策带来的恐慌已提前反映到了市场上，利空因素有一部分已经消耗，但外部环境的利空或加剧市场的恐慌情绪，以及资金必将寻求更加安全的品种进行避险。将导致现货指数打破前期低点，同时股指期货或进一步下探。大宗商品面临巨大系统性风险，钢材在铁矿石协议价格被默认后，大量协议矿将进入市场，引导现货矿理性回落。
在钢材成本的支撑下，钢厂面临高成本压力，不至于零八年重蹈全行业亏损的覆辙，钢厂提高价格也是实出于无奈。面对三大垄断矿业巨头咄咄逼人的气势，如果铁矿石价格欲升90%~100%，国内钢材成本将上涨近1000元/吨，国内大部分钢企将重新面临亏损的窘境。铁矿石谈判预期协议价格不回落，则国内钢材成本的压力难以减轻，而钢价在高成本的压力下也会无法抑制。中国难以承受如此高的铁矿石价格，钢价上涨在高库存和高产能的压力下涨幅放缓。
受到房地产政策调控与股指下跌影响，期钢价格惯性下跌，但近期天气好转和钢材现货市场转好，价格或将有所反弹。笔者认为：板卷价格在前期下跌至螺纹钢价格一线，价值被严重低估。后期随着板卷价格的回归将继续带动螺纹价格回升。成本压力依旧存在，5、6月份需求大幅好转。在价格上升之前需要提前布局。
第一部分 房地产调控 钢价理性回归
4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业 银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
从2010年的调控措施来看：新政可以说是历来对房地产市场最为严厉的一次改革。对于一，二套房的调控如果可以说是在预期之内的话，对于三套房贷款的停止性措施可以说是远远超出了市场的预料，而三套房的界定由居民购买的住房数量而非贷款次数来判断更是说明了政府坚决抑制房地产过快上涨的决心。
图表 1 房地产市场变化趋势图
上图中可以看出，08年受金融危机影响，房地产投资需求有所抑制，但是09年3月以来受政策刺激，房地产开发商迎来了新的春天，并且势头比之前可以说更为迅猛，虽然自09年财政部，国土部，住建部及各级政府出台了一系列的调控新政，打击了房地产开放商的收益，对于房地产市场有所影响，但是金融危机后国家4万亿投资大量流入了土地开发市场，使得购置土地面积、新开工面积、实际完成投资额大幅增加，但是由于房地产投机的存在使得实际完成开发面积在09年不升反降。
笔者认为，在这样的背景下，国家出台房地产调控措施的坚决性和力度会是空前的严厉。从最新的数据表明，在国家的大力调控下，实际完成开发面积在2010年开始逐步回升，但由于增长率依旧为负值，所以政府对房地产市场调控还会有后续政策的出台。
但从图中可以发现，2009年11月份以后房地产的商品房销售面积数据在不断下滑，这个数据表明目前难以快速下滑的原因在于，由于对国家调控措施的预期，市场存在普遍的观望情绪。但是购置土地面积，开发土地面积，完成开发土地面积以及房地产开发投资4个关键指标来看国家对于房市的调控之前只是限于市场交易层面，并没有实际打击到房地产开放商对于房市后市的期望。
表格 1 2010年房地产调控政策一览表
1月10日，国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外"热钱"冲击中国市场。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。
3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。
4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序
4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。
4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
第二部分 产能扩张下 铁矿石价格长期上涨
部分国内钢企已开始按照日韩同巴西淡水河谷签订的季度价格进行采购。此协议中巴西铁矿石离岸价每吨约为110美元，比2009年长协价上涨96.4%。冶金工业规划研究院院长李新创表示，铁矿石进口价格议价的主动权在三大矿业巨头，如果国内钢企不改变现状，只能引颈就戮。但笔者认为，目前的情况下，虽然此季度价格比现货矿价格低，现货矿在近期有向下调整的需要。但是长期来看，现货矿价格高于协议，将使得协议价的长期价格更加接近于现货矿价。
整体看：中国产能持续扩张 资源供应紧张
1月份我国粗钢产量为5253万吨，同比增长28%，2月份粗钢产量5035万吨，2月产能稍减是有由于季节性因素，同比也增长22%，3月份我国粗钢产量5497万吨，同比增长23%。预计今年钢材整体产量超过6.4万吨，由于消费支撑的预期和钢铁产能的惯性增长，我国钢铁产能大增是上游精粉需求扩张的主要原因。同时近期钢厂方面的消息：资源已经不足，需要对精粉、方坯、废钢等补充库存资源。推动资源类价格继续上涨。
图表 2 国内各地区精粉价格走势图
2月份重点钢厂日均产能突破179万吨，强劲的产能增长短期内无可抑制，而对资源需求的增加也是水涨船高。随着钢材消费旺季的到来，新开工的快速增长，钢厂产能将继续释放。但是，钢铁产业重组的呼声越来越强烈，产能过剩和高库存的压力制约后期钢材价格。短期的成本压力推动钢价后，后期的压力也会越来越大。但这些三大矿山不会考虑，为了其垄断利润，自然会漫天要价。
国内矿石供应不足 外部需求依赖加大
数据表明1月份国内铁矿石原矿产量6283.6万吨，同比增长32.43%，二月份铁矿石原矿产量6150.67万吨，同比增长只有5.87%。资源产量增长大幅降低，导致国内供应相对不足，从而对外部需求加大。 三大矿山看准了中国钢材消费需求的增长，以及中国队铁矿石需求的外部依赖性，造成协议矿价格大幅提升，导致国内钢材生产成本的大幅上升。国内钢厂在成本的倒逼下，只能提高出厂价格。在这次大幅提高钢厂出厂价格的运动中，国内钢厂并非是真正的受益方，真正获益的是三大矿山，而受损最严重的是国内钢材终端消费者。
图表3 国内粗钢产量和同比增长走势图
矿价过高需回落 港口库存略下降
从近期港口的统计数据看，国内港口铁矿石库存合计6160万吨，澳洲铁矿石库存2102万吨，较上月2275万吨，减少173万吨，巴西矿库存1735万吨，较上月1915万吨减少180万吨，印度矿1640万吨，较上月1660万吨，减少20万吨。现货矿大量增加同时另印度到中国的外运费涨幅明显。相对而言近期的海运费巴西和澳洲涨幅较小。
图表4 国内铁矿石原矿产量和同比增长走势图
第三部分 钢价上升尚需消费配合
价格上涨还需消费配合
在近期河北钢铁大幅提高建筑钢材价格后，国内很多钢厂跟风而动，螺纹钢和现场价格大幅攀升，部分地区线材出现短货情况。近期市场成交比较好，但钢材真正的消费旺季还5、6月份未到来，过早拉高价格可能会抑制终端消费。而终端消费者在近期价格过快上涨后出现观望心态。历年来看，5、6月份的消费旺季是钢价大幅上涨的时候，而3、4月份则是贸易商消化库存的时候。近期库存增加有所放缓，终端订货帮助减轻目前高库存的压力，但是，一旦价格急速拉高，订货商对价格的观望心态，会等待价格理性回落后再订货，价格就出现了向下调整。
贸易商套现需求 市场调整
临近月底钢厂新货供应来到，贸易商在价格有利可图时抛售，并缓解一定的资金压力。囤货的贸易商前期囤货成本相对较高，而在前期有所亏损的情况下，一旦价格大幅拉升后，就有了出货套现的意愿。在期货市场中，主力合约Rb1010的走势反应出套保套利活跃，一旦市场价格上涨过高时，保值盘就蜂拥而入，把价格打压下去。由于市场对高成本、高产能、高库存这“三高”的担忧，市场消费者的心理适应需要一个过程，价格过快上涨超过市场心理承受范围价格后，将出现回归理性的趋势。
成本过高国内钢厂难维持
在钢材成本的支撑下，钢厂面临高成本压力，不至于零八年重蹈全行业亏损的覆辙，钢厂提高价格也是实出于无奈。面对三大垄断矿业巨头咄咄逼人的气势，如果铁矿石价格欲升90%~100%，国内钢材成本将上涨近1000元/吨，国内大部分钢企将重新面临亏损的窘境。铁矿石谈判预期协议价格不回落，则国内钢材成本的压力难以减轻，而钢价在高成本的压力下也会无法抑制。中国难以承受如此高的铁矿石价格，预计钢价上涨在高库存和高产能的压力下涨幅放缓。
第四部分 结论
综上所述，
由于消费支撑的预期和钢铁产能的惯性增长，我国钢铁产能大增是上游精粉需求扩张的主要原因。而国内资源产量增长大幅降低，导致国内供应相对不足，从而对外部需求加大。 三大矿山看准了中国钢材消费需求的增长，以及中国队铁矿石需求的外部依赖性，造成协议矿价格大幅提升，导致国内钢材生产成本的大幅上升。但后期由于钢材产能过剩和高位库存压力，价格上涨存在后续负担。
近期库存增加有所放缓，终端订货帮助减轻目前高库存的压力，但是，一旦价格急速拉高，订货商对价格的观望心态会等待价格理性回落后再订货。由于市场对高成本、高产能、高库存这“三高”的担忧，市场消费者的心理适应需要一个过程，价格过快上涨超过市场心理承受范围价格后，将出现回归理性的趋势。价格过快上涨后市场对风险的规避意识加重后风险集中释放，价格将也会产生技术性回落调整。房地产调控正好是风险集中释放的过程，但铁矿石成本支撑和需求好转的预期，后期价格难以有大幅下跌，价格企稳后将继续向上。
同时，标准普尔下调葡萄牙主权债务评级后再次宣布希腊主权债信用评级为“垃圾”级，欧元/美元下跌超过1.2%，而美元突破前期高点并向上突破。虽然中国市场由于房地产调控政策带来的恐慌已提前反映到了市场上，利空因素有一部分已经消耗，但外部环境的利空或加剧市场的恐慌情绪，以及资金必将寻求更加安全的品种进行避险。将导致现货指数打破前期低点，同时股指期货或进一步下探。大宗商品面临巨大系统性风险，钢材在铁矿石协议价格被默认后，大量协议矿将进入市场，引导现货矿理性回落。
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