【不动产金融月报】单SPV-CMBS产品发行火热

原标题：【不动产金融月报】单SPV-CMBS产品发行火热 来源：REITs行业研究

1.1 单SPV结构CMBS

平安-昆泰资产支持专项计划是北京首单单SPV—CMBS产品。传统CMBS项目一般采用“信托+专项计划”双层结构设计，而此次CMBS项目则突破传统，采用了无信托机构参与的单层SPV结构，直接由专项计划受让借款债权，将物业资产抵押给专项计划管理人，从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本并且提高了资产证券化发行效率的作用。

1.2 双层CMBS与单层CMBS对比

如图所示，单层CMBS相较于双层CMBS而言，其产品更为简单（摆脱了信托机构的限制）。双层结构中的信托相关融资政策限制较多，且信托收费也相对较高，对于融资人而言是一笔不小的成本。单层CMBS结构无论从成本还是复杂性上较双层CMBS结构都更具有优势。笔者预计：未来，将会有更多的公司发布单SPV结构的CMBS产品。

1.3 单层CMBS目前的缺陷

既然单层CMBS可以帮助企业节省成本，为什么现在双层CMBS还是主流的形式呢？其核心问题在于不动产的抵押登记。长久以来，我国许多地区不动产登记机关并不接受原银监会体系外的机构或企业来申请办理的不动产抵押登记。

而双层CMBS结构中通常包含了信托公司，信托公司系原银监会体系内的金融机构，所以信托公司可以进行不动产抵押登记。在单层CMBS结构中，因为没有信托公司的参与，抵押权人需要直接登记为计划管理人，即证券公司或基金管理公司子公司，该类机构并不属于原银监会体系下的金融机构，在不动产抵押登记方面可能存在一定程度的障碍。

1.4 项目信息

1.5 总结

本次的“平安-昆泰资产支持专项计划”是北京范围内首单单SPV的私募CMBS的成功实践，进一步实现了资产的良性发展。

2.1 项目介绍

本次项目是在中共中央、国务院提出建设粤港澳大湾区和支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区后，率先成功发行的全国首单单SPV结构智能创新产业园CMBS，发行规模为20亿。其发行利率创2021年全市场CMBS发行利率新低。

2.2项目亮点和意义

2.2.1发行利率创新低

本次CMBS项目最终优先级票面利率仅为3.8%。据统计，该项目创2021年全市场CMBS最低发行利率，较AAA评级CMBS平均票面利率低76bp以上。

2.2.2 融资渠道创新

本次项目为深圳市属国企在上海证券交易所获批及发行的首单CMBS项目，打破了深圳市国企发布CMBS产品时的区域限制，是深圳市属国企拓展融资渠道的一次有益探索，对深圳以及全国各地企业融资行为具备良好的先行示范效应。

2.2.3 交易结构创新

本次CMBS项目采取了单SPV—CMBS，为全国首单，为全国各地其它企业发布类似金融产品提供切实可行的参考。

2.3 项目信息

3.1 项目信息

3.2总结

昆明爱琴海购物中心是金科地产的首单私募商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）项目。资产支持专项计划作为一种新型金融工具，将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以出售的证券，将具有稳定未来现金流的非证券化资产集中起来进行重新组合，实现了从主体信用到资产信用的转变，降低企业的融资成本，完善市场结构，使金融市场能够更好的发挥资源配置的功能，从而更高效地服务实体经济。

4.1 项目信息

4.2 项目特点

本次项目采用无信托单SPV结构，直接由专项计划受让借款债权，将标的物业直接抵押给国信证券（代表专项计划），大大提升了该CMBS的发行效率。

同时，深业资本（深圳）商业资产支持专项计划还有成本低的特点。本次CMBS项目最终优先级票面利率仅为3.88%。据统计，该项目创大湾区物流仓储类CMBS最低利率，且比同AAA评级CMBS平均票面利率低141BP。

截止到5月8日，全国共有10只公募基础设施REITs被受理。许多专家认为，结合中国经济实力的提高和不动产市场的逐渐成熟，公募REITs在中国非常具有发展前景。

数据来源：网络数据整理

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