房企“破产潮”开启：453家房企破产之后，还有8000家会破产？

来源：REITs行业研究

临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。

据人民法院公告网显示，截至11月15日，以房地产关键词检索企业的破产数量已经高达453家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

著名的经济学家马光远对房地产市场发表过一个看法：“80%定律”。他认为开发商中，最终只有20%能够活下来。那么意味着，目前超过一万家的房地产开发商，未来还将有近8000家开发商企业会宣布破产？

这在目前显然不会发生，但在业内人士看来，不能不说房地产行业的洗牌刚刚开始，这实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。

根据法院公布的数据，截止至11月15号，已经有453家房地产开发商宣布破产，远远超过过去的全年数量，创下了历史新高。

在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

虽说这些名单中，既包括“科技公司”、“贸易公司”，也有“房产顾问公司”，但不少是房地产开发企业。

这是继2018年12月上市房企中弘股份黯然退市以来，新的一轮房地产企业进入危机的时刻。

2019年6月A股上市房企——银亿集团(000981.SZ)，在500亿元负债重压下，资金链断裂而宣告破产重组，一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。

有媒体统计，截至9月30日，126家A股上市房企有息负债合计超过3.4万亿元，同比上升7%。华泰证券分析师陈慎介绍，截至2019年三季度末，A股总体房企净负债率为102%，较2018年末上升6个百点分。

华泰证券上述研报显示，截至2019 年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企有息负债分别较2018年末增长11%、6%和5%，其有息负债占比分别为41%、49%和10%，其中，龙头房企占比较 2018 年末提升1个百分点，中型房企则下降1个百分点。

“今年前三季度，有25家房企销售规模加入了‘千亿俱乐部’，行业竞争越发激烈，倒逼房企去融资扩张，如果能借到钱还是要去借的。”一位不愿具名的房企高管向直言，预计未来融资渠道很难放松，房企需要修炼自身内功，争取在规模上升情况下，运用加快回款，缩短结转周期或者资本手段去降低杠杆。

万科的做法是，当前线市场传来去化率远低于60%时，促销加快回款，储备现金过冬；有的房企则选择进行多元化布局，转型进入新赛道；更多企业则是直面资金困局，甩卖项目求生。

早已洞察一线市场已经下行的企业，决策较为果断者，一般会启动转让资产计划，保留部分股权找寻优质合作伙伴，拥有一定话语权。比如今年5月份，某闽系房企转让了多个项目股权，寻找合作者共同操盘，回流现金的同时，也减少了独立操盘的比例，降低了风险。

比如已经“活过来”的新城。

实际上，很多开发商的资金链都是在“走钢丝”，使用了非常高的财务杠杆，稍有不慎，就可能导致资金链断裂，一个小小的冲击，都可能导致最后的破产。楼市步入下半场，房地产企业会选择更多的策略迎接挑战。

面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。甚至不惜用成本较高的海外债券来满足资金需求。

据悉，2019年前10月房企海外发布的融资计划达575亿美元，相比2018年同期上涨接近50%，美元融资成本也一路走高，进入11月，房企海外发债的势头仍然不减。

11月内受关注的内地房企中有13家实施美元融资，共发17支海外债，融资额达到63.03亿美元，较10月份的34.35亿美元融资额增长将近1倍左右，平均利率约为8%，其中至少7支海外债券利率超10%。

虽说有发行利率低于4%的房企，但是毕竟是少数。从普遍高利率来看，发行利率超过13%海外债券的内房企不在少数，当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产都赫然上榜，其中当代置业(中国)有限公司在年初就发行了利率15.5%。

但是发债并不是最佳解决问题的方式，也有可能成为压垮部分中小房企的最后一根稻草。为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。

今年以来颐和地产和三盛宏业等房企债务危机爆发，牵连到不少投资机构。其中，颐和地产作为中国房地产百强企业，营收断崖式下跌，业绩亏损，面对资金链随时断裂的风险，颐和地产无奈“卖身自救”。2017年，颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大；去年6月8日，珠江实业以“股权+债权”的形式，获得花都颐和盛世项目公司30%股份；今年10月29日，世茂集团收购台山颐和项目。

新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。

除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

此外，加快去化、快速回笼现金，仍属于解决资金困局的核心打法之一。全员营销、全员销售是今年房企年末的最大写照。

10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。今年双十一，房地产的促销力度延续国庆推盘热度，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。

据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。

国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。

来源：中国房地产金融综合

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