□ 上海证券基金评价研究中心首席分析师 代宏坤[微博]

　　与美国房地产主题相关的基金有两类，一类是主要投资上市交易REITs的基金，另一类是投资房地产开发商股票的基金。今年以来，这两类基金走势完全相反，投资REITs的几只基金在QDII基金中表现最好，而投资美国房地产开发商的基金却遭受了较大的亏损。在美国退出QE、面临加息的背景下，投资者担心投资REITs的基金是否还能继续走好？哪些基金更值得关注？站在当前的时点，我们认为：

　　●由于美国经济增长速度平稳、通胀低于目标水平，美联储虽然结束了QE，但会在较长的一段时间内保持宽松，加息步伐会相对缓慢，这样的环境有利于REITs的表现；

　　●虽然美国REITs阶段性的回调不可避免，但在未来较长的一段时期仍然看好，投资者可考虑适度参与；

　　●从长期来看，投资REITs的基金业绩好于投资房地产开发商股票的基金，可重点关注诺安全球收益不动产和广发美国房地产基金。

　　宏观环境有利于REITs的表现

　　美联储已在10月结束QE，为其史无前例的货币政策试验画上句号。部分投资者担忧在QE退出后，未来市场利率的逐步上升是否会终结目前REITs的良好表现。这样的担忧并不是空穴来风，REITs指数在2013年下半年表现不佳，一部分原因正是因为从2013年5月开始，美国十年期国债利率大幅飙升。

　　在加息环境中，人们通常对REITs的表现比较悲观，一方面是因为REITs的高分红特性，导致其具有类债券的性质；另一方面是人们认为REITs反映了地产价值，而加息可能会拖累房地产的复苏。

　　我们认为投资者无需过度担心，虽然美联储已正式退出QE，但是距离首次加息还有较长的一段时间，即使开始加息也会是一个比较温和缓慢的过程，绝不可能出现突然大幅加息的局面。10月美联储FOMC声明仍然保留将在“相当长的时间”里维持短期利率接近于零的水平的提法，还指出美国短期通胀存在下行风险。目前，美国10年期国债收益率始终处于低位，维持在2.35左右，甚至还有继续下行的趋势。

　　其次，虽然REITs具有类债券特性，容易受到市场利率波动的影响，但简单地把REITs和债券画上等号也是不正确的。与债券不同，REITs本身的价值和分红率不是静态的。从历史数据看，在过去二十年的六个加息周期中，REITs在其中五个周期中都取得了正收益，平均相关系数为0.40，这表明加息周期实际上是有利于REITs的表现的。在1998-2000年的加息周期中，REITs之所以取得负收益，可能与加息速度过快有关。当时，在1年多的时间里，10年期国债利率上升了224BP，导致REITs指数出现下跌。相比之下，在其他几轮相对温和的加息周期中，REITs都取得了正收益。

　　另一个影响REITs在加息周期中表现的因素是宏观经济环境是否得到改善。如果加息周期是由于过高的通胀导致资产泡沫出现，美联储为了抑制通胀而开始加息的，这对REITs并不是一个好消息；如果加息周期是伴随着经济的整体复苏而出现的，这对REITs其实是一大利好。例如，在2003-2007的加息周期中，经济稳定增长，房地产需求水平温和，新开工房屋数量保持低位，在这样的经济环境中，REITs指数从4000点攀升至了10000点以上。

　　从目前的观察来看，美国经济处于稳健的增长中，但尚存在通胀下行的风险。这在很大的程度上缓解了市场对于美联储加息时间提前的预期。根据美国商务部数据，美国三季度GDP初值年化环比增长3.5%，尽管较二季度的4.6%有所下降，但仍然远超3%的市场预期。美联储去掉了此前FOMC声明中关于劳动力市场存在大量闲置的描述，而这被投资者视为是美联储对美国经济更加有信心的表现。从基本面上看，REITs的收益主要来自租金和房产升值，而房产和租金都会随着通胀而上升。实体经济的复苏，有利于企业融资活动，提升居民可支配收入，扩大对住房的需求，提高整体出租率，这些都有助于REITs的表现。

　　美国REITs指数创出历史新高

　　美国上市REITs和美国房地产开发商股票走势具有很大的差别，投资者必须留意。REITs是房地产投资信托基金( Real Estate Investment Trust)，它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。房地产开发商指数则包括了房地产产业链的上市公司，与美国房地产开发相关的行业有房屋建筑、建材、家具、装修零售、家具零售、家电、房贷机构等。下面着重分析上市交易REITs的表现。

　　反映美国上市交易REITs走势的主要指数是标普房地产开发商总收益指数(MSCI US REIT Net Daily Total Return Index)，而反映全球上市交易REITs走势的富时全球REITS总收益指数(FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index)的最大的权重也是美国市场。因此，美国市场上市交易REITs的表现能反映全球REITs的市场状况。

　　长期来看，REITs的表现比普通股票市场的平均表现更好，且波动性较小。REITs投资与直接房地产投资的市场走势基本一致，当直接房地产投资回报率高时，投资REITs回报率也高，反之亦然。但REITs投资回报率远远高于直接房地产投资。这说明，REITs在与直接房地产投资基本保持同步的同时，还兼有股票的性质，具有良好的成长性，投资回报率高。2006年12月，美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率，在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、拉塞尔(Russell) 2000指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。

　　从中期来看，在金融危机后，随着美国经济的复苏，房地产也持续复苏，MSCI 美国REITs 指数创出了历史的新高。在金融危机中急剧下挫后，2009年到2014年的近6年里，美国股票市场的表现非常亮丽，MSCI 美国REITs指数也创出了历史的新高。主要是在金融危机后各国宽松的货币政策致使全球流动性泛滥。此外，美国经济也在逐步的稳健复苏，复苏的力度较很多成熟市场强，这一状况在资本市场上得到了体现。过去五年MSCI 美国REITs指数的年化收益率达到了19.64%(截止10月28日)。虽然在金融危机后的表现略弱于标普500指数，但是在某些年份表现突出，远好于标普500指数，例如在2010年的涨幅高达28.47%(表1)。

　　操作策略

　　美国市场REITs具有长期的投资价值，可以考虑进行长期的布局，逢市场在短期有稍大的调整时进入。虽然结束了QE，但美联储会在较长的一段时间内保持宽松，加息步伐会相对缓慢。就算未来市场对于加息的一致预期可能导致REITs在短期内出现下跌，但是从历史数据看，在伴随着经济复苏的温和加息周期中，REITs通常有较好表现，这样的环境有利于REITs的未来表现。但REITs的投资风险也不容忽视，由于其资产高度集中于房地产行业，行业属性单一，因此其资产走势也和房地产这一单一行业的景气度密切相关，其短期波动风险甚至可能大于股票市场。