投资者都是从收益、风险两个角度来研判投资标的，只要产品设计合理，REITs肯定有市场需求。

　　见习记者 徐丽虹

　　据媒体报道，有关部门或正制定房地产投资信托基金(REITs)试点方案，北京、上海、广州、深圳有望作为首期试点。从目前REITs推进的实际情况看，券商主导的在交易所协议转让的REITs产品仍较为领先，而信托公司版的REITs迟迟没有推出。业内人士分析认为，税收制度模糊、项目收益率较低和投资周期长等都阻碍了信托公司推进REITs。

　　券商版REITs先行

　　国内REITs的推进一波三折。

　　早在2007年，监管层就成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”，据媒体报道，2009年，上海市浦东新区也设计了一个REITs方案，但最终未能成行。此后，国内REITs就鲜有进展，直到今年5月21日，中信证券才推出国内首个REITs——中信启航专项资产管理计划(以下简称中信启航)。

　　中信启航规模为52.1亿元，基础资产为中信证券的两栋办公楼，采取分级证券化并在深交所[微博]流通，5年后将公募上市。

　　近期，中信证券再次发力。苏宁云商10月15日公告，将与中信证券合作实施40亿元门店资产REITs化项目，目前，中信证券和苏宁云商均未披露产品设立的具体细节。不出意外的话，这将是国内首单零售物业的REITs产品。

　　不过，对于券商版本的REITs，中融信托一位业务经理对中国基金报记者表示，券商专项计划的风险隔离，在法律层面还是有些不足。中伦律师事务所合伙人胡宜则认为，中信启航的模式，是先设立项目公司，通过持有项目公司股权来间接持有房地产资产，所以其还不能算是真正意义上的REITs。

　　据中国基金报记者根据深交所网站信息统计，截至目前，中信启航次级份额累计成交858万份，成交集中在6月10日和17日，优先级则累计成交230万份。从交易席位看，机构专用席位和中信证券旗下营业部成为绝对主力，同时中金公司和天风证券旗下部分营业部也有参与。中铁信托王跃认为，这从一个侧面表明，REITs是有市场需求的，投资者都是从收益、风险两个角度来研判投资标的，只要产品设计合理，REITs肯定有市场需求。

　　信托制度优势难发挥

　　与券商相比，信托公司在REITs方面应能发挥更大作用。2009年上海市浦东新区的REITs方案，也是设计为由信托公司发行物业资产受益权凭证的方式。

　　前述中融信托业务经理对记者表示，信托所特有的风险隔离功能将成为信托公司开展REITs的制度优势，同时，信托公司对房地产项目参与比较多，积累了大量的客户资源与项目经验，在从事REITs业务方面具有先发优势；但是，信托公司开展REITs业务的最大阻碍在于缺少产品流通和交易的平台，未来如果建立全国性的信托产品交易平台，会有助于信托公司推进此类业务。

　　胡宜则认为，有多种原因限制了信托公司推进REITs的积极性，首先是税收方面的制度设计还不明确，过户和持有环节产生的税费，会在一定程度上降低信托的收益率，其次，从项目年回报率来看，目前国内物业的租金一般只有5%～6%，而一个信托计划或资管计划的收益率都至少在8%以上，有限合伙基金的收益更超过15%，所以物业租金返还的收益低于目前市场的平均收益，再次，国内大部分投资者更偏好于短期投资，而物业增值周期一般要5年左右，不符合投资者的偏好。

　　北京一位信托行业人士也认为，国外REITs产品收益一般会比较高，但国内现在资产价值有些偏离，市场风险定价机制还不是很合理，REITs还需要引入专业的物业管理机构，才能提高物业收益率。