国金证券金融产品研究中心 张宇

　　基本结论：

　　什么是房地产信托投资凭证

　　REITs(Real Estate Investment Trust)，是一种以发行凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。通俗的讲，是投资者“集资”投资不动产物业，但不限于房地产开发的前端，更多的方式是在房地产经营的环节，即雇佣专门的中介公司来管理维护，而作为“房东”收取租金等收入；同时，也享受未来物业升值的潜在收益。

　　REITs的投资价值：

　　稳定的股息率+资本利得。2010年以来从底部走出的FTSE全球房地产信托全价指数，至今5年的年化报酬率已达到18.23%；而美国地区的房地产信托全价指数的年化报酬率更高，年化率达到21.43%。

　　改善投资组合的风险收益特征。过去5年，FTSE Nareits US Real Estate Index与标普500股票指数的相关性在0.75左右，具有较高相关性；但是与沪深300指数的相关性极低，相关系数仅为0.17。

　　波动性居中：从历史看，REITs的投资特性表现为其风险收益，比高成长性公司低，但比固定收益类高些。

　　市场流动性好：

　　目前国内配置REITs的QDII基金及投资建议：

　　目前，以REITs为投资对象的国内QDII基金包括四只。除广发美国房地产指数基金以外，其余均为基金经理实施主动管理的品种。诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产为全球范围配置，而鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场。

　　从1季末的仓位来看，诺安全球收益和广发美国房地产在房地产信托凭证上的投资比例最高，分别占基金总资产的91.12%、90.94%；而嘉实全球房地产和鹏华美国房地产除了大部分投资于房地产信托凭证之外，还分别有16.44%和7.24%的资产投向普通股。

　　最近，美国10年期国债收益率持续下行，接近2.5%的低点，为REITs的走强营造了良好环境。总体看，欧美今明年处于低利率的环境，再加上美国、欧洲房地产市场的转好，宏观因素对于未来一定阶段成熟市场REITs品种将可能继续提供支撑；建议投资者积极关注。

　　什么是房地产信托投资凭证

　　REITs(Real EstateInvestment Trust)，是一种以发行凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。通俗的讲，是投资者“集资”投资不动产物业，但不限于房地产开发的前端，更多的方式是在房地产经营的环节，即雇佣专门的中介公司来管理维护，而作为“房东”收取租金等收入；同时，也享受未来物业升值的潜在收益。

　　REITs最早起源于美国，是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。与国内房地产信托不同，国外多数REITs主要从事商业房地产后期的运营、管理业务，较少从事房地产开发，其收益主要源于租金收益和资产增值。并且，REITs不用支付企业所得税和资本利得税，具有一定的税收优势。

　　图表1：海外房地产信托证券的运作方式

来源：国金证券研究所 ；广发基金

　　REITs的投资价值：

　　稳定的股息率+资本利得。根据规定，REITs必须把应税收入的至少90%以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚。过去5年，美国REITs平均年度股息率达3.78%。由于2008年～2009年金融市场动荡，全球房地产市场下滑至底部；2010年以来从底部走出的FTSE全球房地产信托全价指数，至今5年的年化报酬率已达到18.23%；而美国地区的房地产信托全价指数的年化报酬率更高，年化率达到21.43%。看见，稳定且相对较高的分红比例加之资产的增值，使得成熟市场REITs的长期投资表现显现。见图表2。

　　改善投资组合的风险收益特征。过去5年，FTSE NareitsUS Real Estate Index与标普500股票指数的相关性在0.75左右，具有较高相关性；但是与沪深300指数的相关性极低，相关系数仅为0.17。投资者如果平均持有FTSE REITs指数和沪深300指数，组合的风险调整收益水平将有明显改善。见图表3、4。

　　波动性居中：从历史看，REITs的投资特性表现为其风险收益，比高成长性公司低，但比固定收益类高些。

　　市场流动性好：由于REITs大都在海外各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性。

　　图表3：标普500和美国all REITs价格指数2006年以来表现正相关

来源：国金证券研究所 ； NAREIT

　　图表4：沪深300和美国all REITs价格指数2006年以来表现弱相关

来源：国金证券研究所 ； NAREIT

　　目前国内配置REITs的QDII基金介绍及投资建议：

　　目前，以REITs为投资对象的国内QDII基金包括四只，基本情况如表5。其中，除广发美国房地产指数基金以外，其余均为基金经理实施主动管理的品种。诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产为全球范围配置，而鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场。从1季末的仓位来看，诺安全球收益和广发美国房地产在房地产信托凭证上的投资比例最高，分别占基金总资产的91.12%、90.94%；而嘉实全球房地产和鹏华美国房地产除了大部分投资于房地产信托凭证之外，还分别有16.44%和7.24%的资产投向普通股。

　　首先，我们比较被动管理与主动管理的优劣。广发美国房地产指数基金是其中唯一被动投资于标的指数的基金；被动投资能更好的从指数上涨中获益，可有效避免指数上涨而基金不涨的情况。但其遇到指数被动，也不可避免将反映到业绩上。其另外一个优势是管理费低，其年化的管理费为0.8%；而主动型基金的管理费年化一般在1.5%～1.7%。

　　其次，在区域上，根据前文所析，从历史看，REITs起源于美国，美国REITs市场法律制度健全、市场成熟，并且是房地产投资的主要形式；相比欧洲，近5年的历史业绩也更好。鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场，可以关注。

　　最后，从持仓看，嘉实全球房地产和鹏华美国房地产两只基金还主动配置了房地产股票。从有利的角度看，这样可以平衡资产配置；但也很有可能加大业绩波动。

　　总之，我们认为：最近美国10年期国债收益率持续下行，接近2.5%的低点，为REITs的走强营造了良好环境。美联储仍然对于美国经济复苏数据持谨慎态度，货币紧缩的态度暧昧；而欧洲于2季度降息的预期也很强，欧版QE或将会继续促发流动性宽松。总体看，欧美今明年处于低利率的环境，再加上美国、欧洲房地产市场的转好，宏观因素对于未来一定阶段成熟市场REITs品种将可能继续提供支撑；建议投资者积极关注该类品种的投资机会。