作者：新金融记者 王凡

房地产信托正在悄悄回暖，不过，这个春天比起往年却显得有点冷。

　　‘货币政策不像去年此时那么紧，新的国五条对开发商短期利好，最近房地产信托的发行逐渐多了起来。’北方某信托公司的产品经理对新金融记者表示，今年以来，随着监管层侧重点的转移，房地产信托的发行正在上升。3月以来，他已经和几家大房企都有所接触。

　　虽然房地产信托计划的发行数量有所增加，但募资速度却并不给力，加之随着监管政策的深入，房地产信托辉煌不再，各家信托公司不得不寻找更多的业务发展点。

　　发行回暖

　　一直以来，房地产信托对于政策的变化都十分敏感。每一次房产新政都影响着市场对房地产信托的判断，如“国十一条”使商业银行收紧了开发贷款，把房地产开发商的融资需求赶到信托市场上；又如“国八条”，短期内抑制了购买需求，使得开发商现金回笼缓慢，部分房地产信托兑付出现问题。

　　而最近出台的“国五条”再次影响了房地产信托市场的气氛。北方某信托公司的产品经理表示，随着新房销售形势好转，开发商热情较高，最近一个月有不少大地产商和他们接触谈产品的发行计划。

　　据Wind数据显示，今年截至4月12日，共成立了221只集合信托产品，其中房地产信托计划达100只，占到产品发行量的45%。而从募资规模来看，纳入统计的房地产信托计划总计募资216亿元，占到同期所有发行信托计划募资规模的56%，房地产信托重回龙头位置。

　　“从短期来看，二手房价格上涨，将会把购房者引向一手房市场，使一手房市场价涨量增。而目前房地产信托的项目，均是在建楼盘，也就是一手房项目，这将增加房地产项目的现金回流，从而降低风险。”普益财富研究员范杰表示，从这个意义出发，短期内，二手房税收新政会利好房地产信托，具体表现为房地产信托成立数量上升，存量产品出现风险的可能性降低。

　　范杰认为，从往年情况看，一季度是房地产信托传统旺季，项目比较多。而另一方面，今年房价止跌回升，交易量回暖，开发商现金回流开发动力也较强，所以信托公司安排项目较多。

　　同时，也有不少业内人士分析，监管层叫停基建类信托，同样也影响着房地产信托的发行。自去年年底的“463号文”下发实施，基建设施类信托发行量骤减，而房地产信托却有所增加。

　　用益信托首席分析师李旸也表示，“国五条”的发布很可能导致地产信托发生变化，如果地产企业通过银行融资概率低了，相当于给信托公司提供了一个机会，但是具体对地产信托产生什么程度的影响，还要看银监会和银行的相关细则规定。

　　募资遇冷

　　值得注意的是，虽然发行数量有所回暖，但是部分集合信托产品在募资时并不乐观。据了解，3月15日发售的四川信托民发商业广场装修贷款项目集合资金信托计划（查询信托产品）(第3期)，原计划在一周的发售期内募资8040万元，但实际募资额却缩水到2280万元。而渤海信[微博]托的苏州嘉盛项目集合资金信托计划，发行规模为2亿元，实际仅募集了7880万元，不足预期募集规模的40%。东莞信托发行的恒信高富集合资金信托计划，预计发行规模为2亿元，但在20多天的推介期内，实际仅募集到6660万元。

　　“收益率是影响募资速度的一个重要原因。”用益信托研究员徐颖风表示，房地产信托的募资速度一直都比较慢，特别是2012年以来，房地产信托的平均预期收益率为9.67%，这和过去很多产品收益10%以上的状况有所不同，影响了投资者的热情。

　　这种情况今年还在延续，据Wind数据显示，截至4月12日，纳入统计的还在存续期的100只房地产信托计划的平均预期收益率只有8.89%。

　　“房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，去年以来一年期Shibor下降了将近1个百分点，开发商的资金链有所好转。”徐颖风分析说。而另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资的风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

　　“其实，今年以来信托公司整体的募资情况都不如从前，如基建等项目受限，很多信托公司一下子找不到更好的业务增长点，从而造成了房地产信托的相对增长。”上述信托公司产品经理表示，这两年兑付高峰的临近也使得市场对房地产信托总是提心吊胆，很多投资者担心这类产品无法实现预期收益率。

　　用益信托工作室统计数据显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。2011年、2012年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元。而2013年将有1974亿元的房地产信托计划进入兑付期，这使得很多信托公司压力倍增。

　　“对于一些小信托公司来说，销售能力有限，募资就不那么容易，特别是最近监管层对银行代销等渠道进行规范，更是给这类信托公司的销售带来了影响。”该业内人士表示，所幸的是现在楼市回暖，房价比较稳定，降低了违约的风险，因而预计今年的兑付高峰依然可以像2012年那样平稳度过。

　　规模下降

　　事实上，从2012年开始，房地产信托新增规模就一直低位运行。据用益信托数据显示，2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。而且，房地产信托占比仍处低位。2012年房地产信托成立规模占比为22%。房地产信托成立规模占比与同比增速一样，都下跌至历史低谷，仅仅强于2007年的历史最低值13%。与之相对应的是，2012年房地产开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比只有3.3%。可见，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限。

　　“此外，有一点应注意，现在的房地产信托产品中集合资金信托占比正在下降，很大一部分都是单一资金信托。”徐颖风表示，这也造成房地产集合资金信托产品的规模逐渐缩水。

　　徐颖风介绍，2010年以来，房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。其中，集合资金房地产信托，2012年新增规模一直处于低位。一季度新增274亿元，二季度新增364亿元，三季度新增384亿元，四季度新增474亿元。全年累计新增1497亿元，同比下降37%。而单一资金房地产信托，2012年表现不错。二季度开始超过集合资金房地产信托，三季度继续增加，四季度更是刷新了最近3年的新高。2012年累计新增1667亿元，同比增加26%。

　　可以看到，从2012年开始，房地产信托的结构悄然发生了变化，单一资金信托成为了房地产信托的主要形式。从2010年三季度以来，集合资金信托都是房地产信托的主要形式。然而2012年二季度，单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托，单一资金信托占比53%，成为房地产信托的主要形式；三、四季度单一资金信托占比继续攀升至55%、57%。徐颖风表示，导致这种现象的原因主要有两个，首先是银监会对集合资金房地产信托的审核更加严格，其次说明大资金对房地产行业更加乐观。

　　未来隐忧

　　成立规模下降，收益走低。这样的情况不仅仅出现在房地产信托计划上。事实上，信托业迅速增长的态势从2012年开始就已悄悄放缓。

　　据普益财富数据显示，2012年，集合信托市场增长明显放缓，全年共有66家信托公司参与了集合信托的发行，共成立集合信托产品4799款，环比增长15.03%，增速环比回落113.32个百分点，合计募集资金9734.95亿元，环比增长35.80%，增速环比回落71.31个百分点。

　　同时，2012年，集合信托预期收益率呈现出震荡走低的趋势。全年2年期(含2年)和3至4年期产品平均收益率分别为8.9952%和10.4144%，环比上涨7.85BP和34.52BP；而2至3年期和4年以上产品平均收益率分别为10.1266%和9.3609%，环比下跌32.82BP和191.60BP。如果从1月和12月收益率对比来看，下跌更为明显。12月份2年期(含2年)、2至3年期和4年以上集合信托平均收益率较1月下跌63.72BP、89.11BP和280.00BP，分别较2011年平均收益率下降11.34BP、59.05BP和213.91BP。

　　范杰表示，2012年由于整个宏观经济形势比较严峻，加之部分存量项目爆出风险或兑付问题，大多数信托公司在展业时都比2011年谨慎，体现在风险较高的房地产项目、矿产项目和另类投资项目减少。其次，监管层对集合信托的窗口指导和道义劝告增多，证券公司、基金公司、保险公司和期货公司在内的主流金融机构资产管理业务的放开，对信托公司的集合信托业务都有一定的分流效应。

　　对收益的下跌，范杰认为一是整个资金市场价格的疲软，二是信托公司的经营思路出现了一定转变。由于信托公司面临着较大的兑付压力，需要提高风险备付金来增强风险抵御能力，这需要提高利润。而提高利润的直接办法就是在目前的类贷款思路下，降低对投资者的收益支付，扩大“利差”。

　　市场人士普遍预计，这样的趋势在今年将延续。随着监管层对信托产品加强监管，高收益信托产品发行受到限制，以及信托产品流动性的改善预期，导致以往信托流动性不足带来的溢价消失，信托预期收益率可能进一步下降。而今年以来一个个严格的监管政策，也让信托公司步履维艰。在基建项目受阻、银信合作被卡等情况之后，很多信托公司不得不寻找新的增长点。

　　面对这样的形式，很多业内人士都表示，从目前的情况看，2013年，房地产信托增长虽然不及从前，但仍将是信托业的主力。

　　“‘新国五条’对于信托市场来说是把双刃剑。如果严格执行下去，长期看房地产行业的增长可能放缓。”范杰表示。此外，也有分析人士认为，房地产信托也可能陷入“借新债还旧债”的漩涡，将整个信托市场风险放大。业内人士也表示，未来对于房地产信托计划的成立，将更为谨慎。

　　“或许，回归信托本质是今后信托业发展的方向。”信托业内人士表示，现在房地产信托的单一资金产品很多，日前下发的“8号文”就对单一信托提出了更多限制，今后信托公司和银行合作时将面临更为严苛的审查。所以，现在一些信托公司开始逐渐拓展自己的渠道建设，比如成立财富管理中心等部门。

　　这位业内人士表示，在产品方面，信托公司也在逐渐摆脱通道的尴尬，不再仅仅是融资，而是提供更多资产管理的服务。中国社科院博士后管理委员会秘书长胡滨日前在公开演讲时就表示，未来信托行业在城镇化中的资金信托业务、资产证券化业务、财富管理相关事务管理类信托业务，以及保障、管理经济类信托业务和事务信托、教育信托方面将有很大发展空间。

　　现在房地产信托的单一资金产品很多，日前下发的“8号文”就对单一信托提出了更多限制，今后信托公司和银行合作时将面临更为严苛的审查。或许，回归信托本质是今后信托业发展的方向。