阴雪

　　“没想到鹏华的REITs能这么快就获得证监会的批准。”盛世神州房地产投资基金管理有限公司总裁王戈红如此感慨。

　　在国内REITs(房地产投资信托基金)的正式推出仍一片渺茫之际，部分基金管理公司正在尝试通过QDII(即Qualified Domestic Institutional Investors，合格境内机构投资者)的方式先行探路。

　　国内REITs公募基金首投美国

　　10月18日，鹏华基金宣布，旗下REITs投资基金——鹏华美国房地产基金将于8天之后(即10月26日)公开发售，此基金也成为国内首只REITs投资基金。

　　据鹏华基金国际业务部负责人毕国强介绍，鹏华美国房地产基金经过近1年时间的准备，在今年5月27日获得证监会的审核受理，作为创新类产品进行特殊通道的审批，8月9日就成为第一家拿到审核批文的基金公司。

　　鹏华美国房地产基金的投资范围主要包括在美上市交易的REITs、投资于REIT的上市交易基金(ETF)和房地产行业上市股票，其中投资于美国上市交易的REITs不低于基金资产的60%，投资于上市交易的REIT ETF市值不超过基金资产的10%。

　　今年以来，严厉的限购、限贷政策席卷全国的各大城市，主要城市的楼市骤然变冷。与此同时，国内金融市场持续低迷，通胀维持高位。

　　伟业我爱我家市场研究院的研究显示：有近5000亿的民间购房资金受调控影响无法购买住宅，其中有约1000亿流向了商业地产，约有500亿转向了海外地产。但对于个人投资者来说，直接投资海外地产会面临投资门槛过高、挑选物业缺乏专业眼光、后期运营管理困难、个人外汇管制等一系列问题。

　　在此背景之下，国内REITs公募基金借机先行。

　　除鹏华之外，诺安全球收益不动产基金也是首批获证监会批准的拟在海外投资REITs的QDII产品，另有嘉实境外房地产投资信托基金及国投瑞银亚太房地产收益基金正在排队待审。

　　鹏华美国房地产基金拟任基金经理裘韬表示，世界上有600多只REITs产品，最大的市场为欧美市场，亚洲则主要集中在日本、新加坡和中国香港。鹏华选择在美国投资，主要是因为美国是REITs的发源地，也是全球发展REITs最成熟的市场。美国REITs的投资领域包括写字楼、停车场、工业厂房、商场、购物中心、公寓、酒店、度假村、高速公路服务区、医院、养老院、自助式仓库和林场等，“几乎一切有稳定租金收入的物业都被打包成了REITs”。

　　根据美国房地产信托协会(NAREIT)统计，截至2011年7月31日，美国上市的REITs共有160家，总市值为4510亿美元，富时美国房地产权益类REITs指数在过去35年间的年化收益率为13.58%，超过同期美国标普500指数10.8%的涨幅。

　　推动国内REITs发展？

　　“在中国国内的REITs讨论远远大于行动的时候，QDII形式的REITs为中国的资本投资开辟了一条新的道路。”王戈红表示。

　　正如王戈红所说，国内对于REITs的讨论早已如火如荼。

　　早在2008年12月，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中就提出，要开展REITs试点。据悉，试点将由证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。

　　央行金融市场司副司长霍颖励曾在2009年1月公开表示，央行正牵头拟订一个REITs工作方案，已形成初步试点总体构架，正和有关部门会商，报国务院同意后进行试点。

　　此后的2009年下半年也有消息传出，证监会REITs专题研究小组开始对券商就发行交易设计等展开调研，调研范围包含基金公司、保险公司及物业、房地产公司等。

　　而在开发商、基金公司等机构的翘首企盼下，上述消息目前均无下文，市场中无法购房的投资者反倒率先迎来了这一类型的投资产品。

　　“实际上，如果过两三年我们这类型的基金业绩不错，我相信还是对国内的REITs有正面的推动力的。”毕国强表示。

　　裘韬则认为，目前国内发展REITs尚有一系列的障碍，“国内的物业现在估值太高，估值过高就意味着收益率会比较低，同时，国内的法律还不健全，而REITs需要有严格的配套法律予以约束，这样投资者的收益率才能有保障。”

　　不过，就目前各基金公司的REITs－QDII来讲，面临着与所有QDII一样的人民币升值问题。如果未来几年人民币的升值速度加快，则有可能将其收益率抵消掉一部分甚至完全抹平。

　　对此风险，鹏华基金国际业务部基金经理助理张轲表示，尽管目前人民币对美元的升值预期已经被市场所广泛接受，但从中长期来看，人民币是否一直维持现在的升值预期本身具有不确定性。“我们会考虑外汇风险的对冲，在有必要的时候可以选择外汇远期等金融工具进行相应的风险规避。”