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李汝容：REITs基金管理由金融机构主导是趋势
新浪财经讯 “第八届中国证券投资基金国际论坛年度峰会”于2009年12月2日在深圳五洲宾馆举行，主题为：全球金融危机中资本市场制度变革与基金业发展。联想融科投资管理公司总裁李汝容在会上表示，政府、证监会现在推出REITs这个产品试点，实际上是一个非常恰当的时期，也是有个非常好的前景，从原则上来讲，在中国目前的这样一个监管体系下，REITs基金管理这个行业由金融机构主导应该是一个必然的潮流和趋势。
以下为联想融科投资管理公司总裁李汝容发言实录：
李汝容：从宏观的这个角度来讲，市场化的房地产业和基金业的生命、年龄应该是差不多，中国的市场化房地产业是从1997年开始，现在差不多也就10年左右的时间。在过去10年实际上是一个大规模、城市化为特征的这样一个增量建设，就是建新房子。到全国各地区看，到处都在盖新楼，经过十年的发展，实际上现在已经到存量房地产资产和增量房地产资产并存的过渡阶段，这个阶段过渡5—7年，中国的房地产市场就会成为一个以存量资产为主的一个房地产市场。那么存量资产为主，就意味这什么呢？房地产的资产管理业务应该超过房地产的开发业务，成为房地产行业的一个主流。从这个意义上来讲，我觉得政府、证监会现在推出REITs这个产品试点，实际上是一个非常恰当的时期，也是有个非常好的前景。
从存量来讲，为什么是个好的呢？因为有足够、优质的存量作为基础，来供我们在资本品证券化的储值。举个例子来讲，以我们联想所在的中关村为例，我说的是小中关村，就是在海淀区那一块。我们大概不完全的统计，目前存量的商业物业资产，就是用来出租，不是住的，存量资产是2千亿，这个规模已经足够大，如果我们要再放大到金融街、CBD，再放大到上海，这个资产我相信应该是以十万亿计。真正的房地产资产管理需要有专业的房地产资产管理人来操作，目前因为这个行业还缺位，所以都是在一些非专业的资产管理人手里，各个方面的问题都大量的存在。包括潘石屹潘总的物业，自己建的现在关在房子里挨冻了，就是因为在管理上出了问题。
我作为外行人，我想基金公司应该是重视在房市这方面的资产管理业务和资产管理能力的培养。联想做这一块我们也是从资产开始做起，到目前来讲已经有20平方米左右的高科技研发中心物业，我们是从下往上做，一点一点在琢磨如何对房地产的资产进行一个全方位的资产管理，也是在探索，和深交所、基金公司一起参与了中国REITs产品的制度设计，也有一些心得体会。
REITs这个产品从技术上来讲，难度不是非常大，现在最大的问题就是要怎样推出来，在看清楚之前慢慢推；但是从长远来讲，在我们目前的制度设计上，一定要慎重考虑，要考虑到REITs不仅仅是推出来试点，还有一个长远发展。因为这个对基金业来讲，对中国整个金融行业来讲是个商业模式、商业机会，这个推出来一定要慎重，我觉得有两个方面的问题是值得在座的所有朋友，尤其是监管部门要考虑的。
第一，REITs基金管理人的能力培养和团队建设；
REITs的基金和我们的证券投资基金不一样，证券投资基金刚才叶总提到了，也有一个主动投资和被动投资。REITs是主动的不能再主动了，因为基金管理人实际上已经取代了被投企业的管理层，被投的这个项目，或者这个物业，除了基金管理公司以外，没有人管了。所以它这个是主动的不能再主动，这样的话需要一个心理准备，你必须要把手插下去。
这方面我也是很钦佩中信的REITs团队同事，两年时间，实际上也是作为高端的金融人士，能够深入地插到天津滨海新区，一个一个资产摸，一层楼一层楼摸底，这是能够培养出主动管理资产的方法和途径。
因为房地产里面的诀窍太多了，比方说，一个楼为什么卖给你，现在的租金是1亿，他为什么按照这个价值卖给你，你得想一想了，很可能出现什么情况呢？在卖给你两三年以后，出现一个你意想不到的，比方说3千万、5千万，甚至8千万的一个资本性开支，这栋楼要修了，电梯也好、机电系统也好，所以你是不可能领会到中间的诀窍。如果没有预见到这种重大的资本性开支，REITs的特点，稳健型、防守型的投资，这样一个特点就没有办法体现出来。换句话来讲，就会把你的基金公司牌子都砸掉的，如果你要做资产管理，看不到这样的缺陷，整个你的基金公司品牌都会要受到一些影响。
具体来讲，我们从运营商的角度，资产管理能力除了刚才德地总提到的资本运作能力。资本运作能力，他得有一个在REITs产品中间，最后的房地产竞争一定是资金成本的竞争，那么你如何配置股和债，你的股权和债券的比例，怎么样降低你再融资的成本，这些东西都是需要有相当强的能力，金融机构有这样的优势，风险的管理能力，比方说宏观市场的风险，大部分的物业开发商可能更多的是随波逐流。像基金业也好、证券业也好，对宏观经济形势的判断实际上是非常重要的。这样的一个宏观经济风险判断能力，也是金融机构能够带给房地产资产管理的重要贡献。
房地产资产管理还有一个很重要的就是市场和风险运营的管理把握，怎么样选租户？怎么样定租期？都会影响到REITs将来的收益率，到最后如果REITs正常发展的情况下，你的资产配置管理，哪些资产要卖、为什么要卖？哪些资产要买，在哪里买，买什么业态？等等这些东西都需要你对房地产市场相当熟悉的时候才有把握。
基金管理和物业管理，一定是水乳交融的关系，这样的话才能够全方位的支撑起REITs公募基金的管理能力。
第一，这可能是基金业面临要考虑的一个问题，如何在房地产的这个资本市场，作为房地产资本品管理的专业，来提高房地产资产管理的一种主动管理能力？
第二，在目前REITs制度设计中间，要充分平衡好未来基金持有人和基金管理人之间的相互关系；
为什么这么说呢？这也还是买卖的关系，如果一个好的资产，我为什么要卖？而且如果是把所有的控制权出让的情况下，在现金流价值之外是会存在管理权溢价，大家做大决策都应该知道，管理层是有溢价的，那么这个溢价由谁承担？溢价肯定是资产原始权益人拿走了，承担的一定是后面的中小投资者，这个问题怎么把握？怎么样平衡资产持有人和资产管理人之间的关系？我们的产品是一个流动性极强的，二级市场公开流通转让的一个证券化产品；到ETF流动性更强，随时可以进、随时可以出。REITs不一样，资产是一个流动性比较差的资产，那么持有人的权益如何保护？原始持有人的权利怎么保护和未来新的REITs持有人的权益怎么保护？这个我觉得都是在制度设计中间应该充分考虑的。
从原则上来讲，在中国目前的这样一个监管体系下，REITs基金管理这个行业由金融机构主导应该是一个必然的潮流和趋势。但是作为金融机构，面临这样的趋势这既是一种权利，也是一种责任，怎么样能够从长远发展的角度来考虑好能力建设和制度建设这两个方面的问题，我觉得这个是需要在座的各位一起来努力的，我也相信除了股市以外，房市能够给我们的基金业提供一个巨大的发展空间和发展的契机，谢谢大家！
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