随着房地产市场的回暖，需求因素再次成为市场关注的焦点。我们可以把住房需求分为三种类型：刚性需求、改善性需求和投资性需求(投机性)需求，这三种类型的需求将依照时间顺序逐步释放：刚性需求—>改善性需求—>投资性需求。

　　刚性需求

　　从统计数字来看，今年以来刚性需求占了总需求量的七成，这部分刚性需求应该是被压抑了两年的需求，抑制这部分需求的原因有二：其一是2007年至2008年上半年房价的快速上涨导致部分购房者转而租房或持币观望；其二是2008年下半年爆发的金融危机使得购房者对未来经济前景和收入预期变得悲观起来，这种悲观情绪无疑极大地抑制了购房需求。去年四季度以来，随着利率的下调和购房成本的下降，这部分刚性需求率先释放出来。

　　改善性需求

　　目前来看，改善性需求十分旺盛，而且正在逐步释放出来。根据易居克而瑞研究中心的最新研究报告预计，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高达1600万平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口将达到793万平方米，北京的缺口则会高达547万平方米，深圳的缺口也将近255万平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求将有力支撑2009年房地产市场的回暖。

　　投资性(投机性)需求

　　房产投资者或投机者的行为特征是买涨不买跌，其需求的释放取决于对未来通胀的预期。全球央行大量发行货币，尤其是中国央行采取的宽松货币政策，所造成的一个必然结果就是通胀预期逐步形成和逐步强化。目前，由于总需求的萎缩，全球经济尚处于通缩之中，但未来一、两年内，我们将看到新一轮通胀的出现，届时，我们将会看到投资性(投机性)需求的快速释放。

　　中金公司认为，各国经济无法承受上一轮泡沫破灭的痛苦，所以政府一直要努力造一个新的更大的泡沫来掩盖旧的泡沫破灭的痛苦。中金公司首席经济学家哈继铭博士认为，前所未有的低利率和宽松货币政策导致的全球经济新一轮泡沫已开始，将依次上演股价涨、房价涨、物价涨三部曲，由于产能过剩、物价涨不会那么快，估计要到2011年政府才有可能收紧流动性，使泡沫破灭。对此观点，个人甚以为然。个人认为，中国的资产泡沫(尤其是房地产泡沫)还有一个吹大的过程，金融危机的爆发使得这种可能性几乎成为必然性。

　　按照索罗斯的理论，是群体认识的偏差推动了市场趋势的运行。未来一两年，最大的认识偏差可能就存在于房地产领域。目前，中国的资产泡沫尚处于形成的初期，但不管怎么说，既然是泡沫，就会有破灭的一天，这应该要等到全球经济明确恢复，而且新一轮通胀起来以后，政府才敢下决心强力回收流动性。可以说，未来的一两年，国人可能又将面临着一次财富快速膨胀的机遇。

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