|
|
价格博弈 外资基金暂缓出手
本报记者 田新杰
基金海外募集的难度正在增加，募集周期延长，规模被压缩，尤其是投向包括中国在内的房地产方向的资金配额，被进一步压缩。
戴德梁行投资部董事叶建成表示，最大的变化在于基金募集规模大幅度缩水，缩水幅度可达50%，其次是募集的周期被大幅拉长，这些都增加了基金在募集阶段的难度。
本报记者日前获悉，作为外资基金在中国房地产投资专业代理，华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司刚刚成为亚杰集团(Ajia Partners)的Ostara China Real Estate Fund的中国策略伙伴，为该基金提供全面的商业地产顾问服务。
“对于国内开发商而言，外资从来就不是雪中送炭，只有当你有好的项目或者好的公司实力时，外资才会向你牵手。而目前的国际国内经济环境下，会有更多的外资选择暂时观望。”飞洲集团总裁李大可总结其经验。
外资基金风光背后
和其他不少商业地产项目近期纷纷传出缓建、停工甚至烂尾的消息相比，李大可及其旗下的飞洲集团，在本土高端商业地产商中，算是少数的成功者之一。
李大可告诉记者，12月10日，飞洲集团在上海打造的第二个甲级写字楼项目——飞洲时代大厦在当前的经济背景下入市，终于取得了世界500强零售企业之一的百思买和中国某500强企业入驻的成绩。
“也曾有过外资基金主动上门寻求合作，对方看中的也正是飞洲集团在本土开发商中相对出众的商业地产开发和运营能力。”李大可表示，不过目前尚未与外资展开实质性合作，飞洲日后其他项目与外资合作的可能性较大。
“我们与多家基金公司保持紧密合作，为基金投资的项目提供顾问服务，提升项目的价值。”华夏柏欣联席董事总经理谭佑华透露，外资基金把更多的注意力从办公楼、住宅转向商业地产，近期有不少基金向服务商透露筹备情况和投资意向。并且，更多的外资基金倾向于聘请专业的投资顾问代理公司，为其投资全程服务的同时，形成一道控制风险的屏障。
据谭佑华透露，这些基金的规模一般在4亿-10亿美元不等，专注于中国房地产。例如，近期一只来自英国的基金刚刚完成募集，6亿美元规模，准备投向以中国为主的房地产市场。
华夏柏欣最新的合作伙伴亚杰集团(Ajia Partners)，为亚洲最大的另类投资公司之一，成立于2000年。“旗下Ostara China Real Estate Fund成立于今年9月，未来半年内，将作出4亿-8亿美元的投资规模。”谭佑华透露。
“外资永远不是雪中送炭者”
外资基金在海外募集阶段面对的困境，直接影响其投资表现。
“首先表现在买卖双方的价格博弈上，防风险成为主题。目前买家主要担心的是价格会继续下跌，许多物业租金开始下跌、空置率攀升，而融资越来越困难，价格下跌的预期变得更为强烈。”叶建成分析，不过在经过这段价格博弈的时期后，买卖双方的预期会逐渐拉近，进而出现成交。
叶建成推测，目前外资对投资现成物业的兴趣依然远远大于投资开发物业，物业成交价格的下跌不久之后将会到来，达到一定幅度，尤其是一些有资金压力的业主会主动调价。
从这个角度而言，外资永远不会是雪中送炭的那个角色。资金总量也将进一步缩减。
叶建成透露，一些投资者如海外保险公司的资金，在房地产领域的投资配比会有所减少，以往这个配比可以达到10%-15%，而现在整个债券、股票市场都不好，已影响其整个资金的流动性，表现为压缩房地产投资指标。
“一般外资的投资周期在5年左右，投资回报率在每年20%，主要由租金回报和物业升值两部分组成，但租金和价格目前均存在下调的压力，投资风险加大。”
另据了解，各类外资基金来源、背景的复杂，客观上同样让国内开发商利用这些资本的过程中，又增加了一道障碍。
“我们相信有很多在中国市场的基金，外界对其几乎一无所知。例如我们刚刚才了解到的两个基金，一个来自土耳其，一个为犹太背景，以前从未露面，但其已经在上海、沈阳、成都、杭州等多个城市拥有项目，对一般的开发商而言，几乎没有接触这些资金的机会。”谭佑华坦言。
相关报道：
新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。