静观其变：地产利空在积累 基金观点在分化

　　理财周报记者 徐崭/文

　　基金对地产板块的判断在发生颠覆性改变。“不要碰地产股，短期绝对利空。”12月11日第二套房房贷以家庭为单位的新政出台之后，一些基金经理直截了当地告诉理财周报记者上述判断。

　　事实如此，2007年11月至今，房地产主要上市公司股价下跌超过40%，一些基金在此过程中担当了杀跌主力的角色，市场对地产股看空的情绪弥漫。

　　不过，两市地产股全面下跌的同时，也有机构逢低吸纳。基金对地产股的判断，从策略到操作上都存在分歧。看空的机构认为，房价量价双跌，地产企业在使用收缩策略，不看好今年的盈利表现。看多的机构认为，尚不能轻言房地产见顶，今年市场仍存在阶段性机会。

　　地产利空在累积 机构观点在分化

　　这一轮地产股的下跌，以及机构出现观点的分歧，来自于地产实体经济的变化。

　　8月初，深圳二手房成交量开始骤减，8月中旬以来新房成交量也创新低。市场观望气氛上升，有价无市成了深圳楼市的阶段特征。

　　为应对房价高企、购买力有限的局面，开发商纷纷退出90平方米以下的小户型。例如，在北京秋季房展上的主推户型便是90平方米以内的小两居。小户型的大量推出也在为房价虚高降温。

　　上述现象起源于宏观调控。去年以来，消费环节的信贷闸门一直在收紧。央行连续6次加息，10次上调存款准备金率。还联合银监会下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。供给环节也在经受调控：向企业征收20%-30%不等的土地增值税，同时限制开发商囤地，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

　　12月11日，第二套房信贷主体确定为家庭之后，一系列地产调控的累积效应袭击股市。12月12日，房地产股出现全线下跌，机构博弈明显。

　　当日，华发股份下跌9.02%。卖出金额前5名全被机构占据，卖出金额都在3700万元以上，共计超过2亿元。而买入金额前5名中机构占4席，买入金额共计约6000万元，远远低于卖出前5名金额。小市值地产股如苏宁环球当日下跌8.49%。4机构席位上异动榜，其中买入仅一家，金额仅3214万元；卖出为三家，金额约为8200万元。

　　除这两只小市值股票外，市值较大地产股中，机构也在“逃跑”。12月12日，招商地产下跌8.06%。买卖前5名全为机构，机构的分歧十分突出。其中，前5名买入金额约在2亿元；前5名卖出金额约在2.8亿元。

　　据国泰君安统计，当日，两市77只房地产类个股，下跌个股47只，13只个股跌幅超过5%。而招商地产则创下上市14年来最大成交金额6.34亿元。

　　基金经理多空分歧

　　2007年上半年涨势凶猛的地产股，曾经是基金经理们的心水股，重仓股中常有房地产公司的名字。直到三季度，地产股也是多数基金经理的重点配置。

　　目前坚持唱多者，有之。嘉实策略增长基金经理邵健表示，地产股大概会在3个月之后企稳。“我们不会对重仓股做过多调整，因为那样会增加我们的调仓成本。”

　　华侨城A近2400万股、万科A2700万股——这是嘉实策略增长基金2007年三季度前十大重仓股中的两只地产股，其资产配置占去了整个基金资产净值近10%。

　　大成基金则提出“不能轻言房地产见顶”的观点。大成基金2008年投资策略报告指出，近期深圳、广州地区一些楼盘出现价格调整，并不代表中国房地产市场见顶。从统计数据来看，房价依然在小幅上涨，即使是最具有争议的深圳地区，全市平均房价依然在上涨通道中。

　　大成基金还表示，前期部分地区非理性的房价上涨并没有在公司过往业绩中体现。而且，除了招商地产外，大部分主流上市公司未来盈利预期并没有包含房价快速上涨的假设。由此判断，未来房地产公司出现业绩明显低于预期的可能性不大。

　　“基金经理看好地产股，是因为有利益在里面”

　　第三方机构对基金在地产股上的唱多言论另有看法。"越是有分歧，就越说明房地产行业在今年出现整体下滑趋势的可能性很大。"寒桐投资顾问有限公司总经理兼总经济师告诉理财周报记者。

　　上月底，外电透露今年四大国有银行信贷将收紧。其中，工、建、农行2008年信贷投放水平分别在3650亿元、3500亿元、3100亿元，与2007年持平，而中国银行的信贷指标则减少了200亿元。一接近四大国有银行高层人士透露，这个数据的可信度极高。

　　韩世同分析，在欧美国家房地产股票的市盈率相当低，而在中国保持如此高的市盈率是不正常的。如果整个经济中房地产涨势异军突起，并将银行给捆绑进来，风险的集中度极高，一旦出现危机后果不堪设想。“现在的宏观调控是有其战略意义的。”

　　目前，万科已经带头开始降价。对今年地产企业的盈利表现，韩世同也不表示乐观。“万科今年的营收甚至可能缩一半。在全国范围内，虽然二三线城市的房价仍然保持上涨势头，那是大家在拿一线城市的房价在做对比，认为还有空间，但这个空间毕竟有限。从宏观调控和目前地产企业已经开始采用收缩策略来看，今年一年的地产市场都可能处于冷却趋势之中。”

　　而北京一家知名基金公司的基金经理却不那么看。“啊，信贷指标收紧？这是道听途说吧。今年中国经济仍将保持10%以上增速，信贷会随GDP的增长有一定的增幅。地产股会有回暖的机会，在2008年仍然具备阶段性投资机会。”

　　韩世同认为，“基金经理看好地产股没什么奇怪的，因为他们有利益在里面。”而深圳一家拟在香港联交所上市的地产企业投资部负责人告诉理财周报记者，他们看空今年一年的房地产市场。之所以要赶着在香港上市，是为了应对现金流出现锐减的地产寒冬。