房地产基金：掀起半个盖头来

　　千呼万唤，房地产基金露出了半个脑袋，另半个还是信托。

　　8月17日晚，国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划(以下简称“联信精瑞”)在海南2007博鳌正式签约。

　　在业内人士看来，这一信托模式已经事实上具备了一个房地产投资基金的基本要素：信托基金将以私募股权投资的模式运作，盈利模式包括投资经过筛选的小型地产公司，促进公司上市，以及包装物业并期待发行REITs。通过投资有增长潜力的房地产企业以及持有潜力物业，在其登陆国内外资本市场后，基金信托可以获取房地产和资本市场两方面高速增长所带来的超额回报。

　　与此同时，在《产业基金法》没有出台之际，这支“基金”注定后面要带上“信托”这个兄弟，比如它规定，自然人人数不得超过50人。

　　这样一个基金+信托结合的“双面人”一时间受到市场热议，害得联信精瑞负责接待媒体的小姑娘连说：“最近找我们采访的媒体非常多，都排不过来。”

　　年回报率20%以上

　　全国工商联房地产商会(下称工商联)会长聂梅生透说：“ 2007年6月份工商联就开始考虑与房地产信托经验丰富的联华信托合作，仅用两个月时间，就做好了筹备工作。”

　　之所以能够如此迅速推出产品计划，是基于政策面的变化。今年3月份出台的“信托两新规”——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。此次新规最重大的意义在于申换新金融牌照的信托公司将不再受地域限制，面对机构投资者也不再受200份限制，允许机构投资者无限量进入，这为私募基金阳光化提供了途径。

　　另一方面，联华信托重新登记以来，专注于中国房地产事业的发展，已在房地产领域积累了丰富的人才储备和行业经验，成为人民银行指定的REITs试点单位之一。以上种种也为联信精瑞的推出创造了便利。

　　据联信精瑞方面介绍，该基金信托类型为可扩募式，组织发起人是工商联，受托人为联华国际信托投资有限公司，基金信托规模预计20亿元。根据相关法规，该基金信托机构投资者数量不限，合格的自然人人数不超过50人，承诺认购制,首次实缴不低于10%承诺，认购额且不低于100万元。

　　工商联在此信托计划中担任了“红娘”的角色。作为发起人，房地产商会召集了招商局地产、保利房地产、北京天鸿房地产开发有限公司、北京华远地产、SOHO中国、中坤投资集团等多家实力地产企业作为该基金信托的首批发起委托人，并签署了《发起意向书》。

　　至于收益分配，据介绍，若累计年收益率超过10%，10%以上部分,管理人提取20%，低于10%部分，管理人不提取业绩奖励，按权益比例向全体受益人分配。亏损由信托财产承担。

　　据联信精瑞有关负责人介绍，该基金信托的运作为方式是：受益人大会为基金信托的最高权利机构，投资决策委员会为基金信托投资决策机构，受托人及管理公司执行投资决策委员会的决议。

　　而投资者最关心的是该基金信托的投资方向，据该基金有关负责人介绍，基金信托主要投资有上市潜力的房地产企业股权，不仅可以充实企业资本金，改善公司财务结构，基金信托也可将发起人成熟的上市经验、管理经验、人力资源、业务模式向所投资企业移植。使所投资房地产企业具备行业资源整合优势。在所投资企业上市后，基金信托可以获得数倍的超额回报。此外，资金还可以投向有REITs需求的房地产企业项目公司的股权投资以及夹层融资。

　　联信精瑞不止一次表达出未来在条件允许的情况下发行REITs上市。业内人士分析，如此，基金信托可以获取房地产和资本市场两方面高速增长所带来的超额回报，预期年回报率可达到20%以上。

　　期待真正的REITs

　　采访中记者发现，与媒体对联信精瑞的诞生表现出浓厚的兴趣不同，许多房地产公司对其看法比较平淡。

　　“它没有上市，不能随时赎回，若作为委托人，在现在的牛市行情中可能会浪费机会成本，”一位房地产开发企业老总这样认为。“我还是期待能够上市的REITs出现。”

　　市场比较一致的观点是，发展REITs的条件基本成熟。一方面我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。银行需要分散这种风险。

　　另一方面，还有些专家认为，国内目前的背景与当年美国出台《房地产投资信托基金法》的背景基本一致。

　　深交所综合研究所毛志荣表示：在交易所发展REITs交易产品目前具有相当的可行性。

　　因为REITs的上市流程和交易规则与普通上市公司的规定基本一致，实施成本较低，而目前房地产开发企业已有29000多家，可以成为发展REITs产品的主要资源。