海外基金经理目光锁定日本德国中国地产股

　　陶冶

　　全美房地产投资信托协会21日发布的一项研究结果显示，对于寻求中等风险回报的投资者来说，其地产股票的投资组合应该是33.5%来自欧洲市场，14.6%来自亚洲市场。而在1990年至2005年间，这家机构对于欧洲和亚洲地产股持股比例的建议分别仅为8.1%和4.1%。

　　逐一审视全球投资者眼中的地产股新贵，我们发现，日本、德国和中国房地产股最大的共同点在于相对估值较低，房地产市场发展前景较好。

　　在美国房市步履蹒跚、房地产股持续受挫的今天，钟情于地产股的全球价值投资者们正在急于寻找新的投资机会。最便宜的房地产股票在哪里？海外基金经理们将目光锁定在日本、德国和中国。

　　毋庸讳言，美国房地产市场的风光不再是促使全球投资者转移视线的主要原因。自2月7日创下历史高点以来，美国标准普尔500房地产指数已经累计下挫16%，而一项专门衡量16家房屋建造商表现的标准普尔指数更是自2005年7月20日的峰值水平缩水了44%。全美房地产经纪人协会本月预测，美国房屋中间价将有可能在今年出现16年来的首次回落。

　　相比之下，目前日本的土地价格历经16年低迷之后迎来首次上扬。瑞银提供的数据显示，眼下日本地产股票的价格还不到全球平均水平的三分之一；同样，由于启动了房地产投资信托基金，德国地产股需求正日益走高，而此类股票目前的估值只有全球平均水平的一半左右；此外，中国城镇化步伐的加快、最新

物权法的颁布实施以及

人民币升值预期给房地产带来的利好效应也都在吸引着全球基金经理的目光。

　　据彭博社消息，全美房地产投资信托协会21日发布的一项研究结果显示，对于寻求中等风险回报的投资者来说，其地产股票的投资组合应该是33.5%来自欧洲市场，14.6%来自亚洲市场。而在1990年至2005年间，这家机构对于欧洲和亚洲地产股持股比例的建议分别仅为8.1%和4.1%。

　　逐一审视全球投资者眼中的地产股新贵，我们发现，日本、德国和中国房地产股最大的共同点在于相对估值较低，房地产市场发展前景较好。

　　如今，日本的房地产价值正在从上世纪90年代初的崩盘中恢复。根据日本政府3月22日发布的数据，2006年日本地价平均上扬了0.4%，其中东京、大阪、名古屋等地

房价急涨8.9%，呈现1989年以来最迅猛上扬，上述城市的居住用房屋价格也结束了连续16年的走跌。上个月东京商用住房空置率已经下降到2.72%，为至少六年来的最低水平。第一季度东京主要办公地段的月租金更是大幅上扬了25%。种种迹象表明，在过去的18个月中，多年疲弱的日本房地产业开始出现了明显转折。

　　日本东证指数中的房地产股票指标进入今年以来已经上扬了18%，而日股综合上扬仅为0.9%。总部位于东京的三菱地产是全球最大的房地产上市公司，进入今年以来该公司股价已累计上扬了22%，大阪的DaibiruCorp股价更是飙升了36%。即便如此，日本的地产股估值仍然极具吸引力。目前三菱地产的股票价格较其净资产价值的溢价为5.6%，只是全球平均水平的四分之一。就日本所有房地产股票而言，平均溢价也仅为6.6%。有基金经理指出，日本房地产股票目前存在明显的价值低估，其主要原因就是办公用地租金低于市场行情，资产价格也远没有接近峰值水平。眼下日本全国商用地产价格还不到1991年峰值时的三分之一。

　　德国也存在类似的情况。根据瑞银提供的数据，目前德国房地产股价较净资产溢价11.7%，大大低于20.1%的全球平均水平。德国最大的房地产上市公司

　　IVG股票2006年上扬了38%，目前该公司股价较其净资产仍折价9.3%。

　　另外，德国新批准启动的房地产投资信托基金也是支撑其房地产市场发展的一大利好。这些基金可以以应税股息的形式分配近乎全部净收入，从而免税进行投资活动。专家认为，这种信托基金的启动将有助于推动德国房地产市场的发展，结束自1990年东西德合并以来的房价停滞状态。数据显示，2006年德国商业地产投资回报呈现出五年来首次上扬，房价下降速度有所缓解，房屋出租活动趋于活跃，整体房屋使用率亦明显上升。

　　同样，从瑞银发布的地产股票溢价来看，香港房地产公司的股价目前较净资产平均溢价2.7%，在整个亚洲是最低的。许多海外基金公司正在通过购买在港上市的地产股票来进军中国房地产市场。最新数据显示，2006年中国城镇居民的人均可支配收入上扬了12%至11759元，城市人口自本世纪初增加了1.4亿，超过日本人口总数。在海外基金经理看来，所有这些数字均有助于提升中国的房地产价值，地产股的潜力亦不言而喻。

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