房地产基金有望3月出台

　　本报记者 徐广蓉

　　“房地产信托基金可能会在3月可以推出，”经济学家，信托研究专家孙飞博士分析，“3月1日之后，房地产基金的法律障碍基本上可以解决。”

　　根据有关媒体报道，考虑放行国内的房地产基金的是央行而不是证监会。房地产基金的发行方式采用在银行间市场发行的信托型封闭式基金，而不是国际上通常使用的上市公募的方式。这种具有中国特色的房地产基金显然明显削弱了流动性，投资门槛更高，成为富贵人的游戏。

　　中信

　　目前，能够操作信托型封闭式房地产基金的机构只有信托公司和证券公司。“中信证券由于处于证监会的管理范畴内，而证监会并未发话，所以可能处于劣势。”市场研究人士分析。

　　信托行业也正在进行“调整”，信托公司要重新核发新的牌照，一法两规(即《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》)也正在内容上进行调整，“新的调整内容可能会包括放开200份限制，要求投资者投资额度100万元以上，自然人投资者控制在50人以内，但机构投资者不限，这样银行间市场发行信托型封闭式房地产基金就没有太大的障碍了。”孙飞认为。

　　目前，房地产融资渠道条条受堵。调控后银行资金受到限制；212号文件令房地产信托遭遇冰封，用益信托工作室发布《二〇〇六年三季度国内集合信托产品统计报告》显示，去年三季度房地产信托不仅发行数量减少，发行规模也锐减到不到30亿元，在三季度各领域信托资金规模中仅排第四；受171号文件的影响，虽然并未被明文禁止，但房地产海外直接融资明显受挫。

　　开发商对资金的饥渴日益严重，一些私募基金和私募贷款已经开始陆续进入房地产。

　　在房地产信托业做得风生水起的联华国际，曾经绕过212文件，试点“中国式REITs”产品——“联信·宝利”获得成功，收益模式为在预期收益以外增加浮动收益，规定投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%，并随利率上浮而同步上浮，同时投资人还可享受10%的超额利润分配。与普通房地产信托不同，先发行产品，再把资金匹配到项目上，按基金的模式滚动。联信·宝利的设计初衷就是资金先行，并且储备了一些项目作为备选“项目池”。但该产品仍然受到200份限制而缺乏流动性。

　　在此背景下，银监会、证监会纷纷表示，发展房地产基金是解决资金瓶颈的主要方式。

　　但是，银行间市场发行的封闭式基金仍然是富贵人的游戏，在100万门槛下，这种基金的仍然只在机构与私募中运行而缺乏流动性。根据有关人士透露，央行《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》也将有希望在近日出台，这将为推动流动性更强的房地产基金的出台提供依据。