基金大增仓 再掀证券市场地产红色风暴

　　余凯

　　近段时间以来，大盘迭创新高，但是，个股的表现并不稳定，即使是领涨的大盘蓝筹，也存在类似的情况。不过，房地产板块却至始至终表现非常之稳定，多只地产股二级市场走势呈单边上扬的格局，其中万科、招商地产、阳光股份、金地集团、浦东金桥、陆家嘴、中华企业、华发股份随着大盘上涨而创出了本年来的新高，另外中粮地产、泛海建设、金融街、亿城股份、大龙地产等均走出了单边上扬的格局，涨幅之大，延续时间之长均超乎投资者的意料。与市场表现形成鲜明对比的是宏观调控却一步紧于一步，对宏观调控的担心和出乎意料的市场表现，正确地解读地产股已不可回避。

　　数据说话　　

　　房地产的景气度与行业投资价值仍在高位运行。国家统计局发布的报告显示，10月份，"国房景气指数"为103.40，比9月份上升0.26点，比去年同月上升2.38点。1-10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%，全国房地产开发企业完成开发土地面积18391万平方米，同比增长38.6%，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.98亿平方米，同比增长18.8%。据资料显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。这一统计表明，尽管调控日紧，但发展却不慢，在2006年较好的业绩及2007和2008年业绩继续快速增长的较好预期下，地产板块强势有望维持一段时间。

　　本币升值　　

　　目前香港市场的高价股大多集中在金融和地产股上，以地产股为例，新鸿基地产股价为89港元，总流通本约24亿股；长江实业股价88元，总股本约23亿股；恒基地产股价43港元，总股本18亿股。与国内地产大型上市公司如万科A、招商地产等相比而言高了很多，在A股和H股市场联动性加强的背景下，给A股市场的地产股提供解读的基点。

　　11月14日，中国人民银行发布2006年第三季度中国货币政策执行报告称，继续执行稳健的货币政策，协调运用多种货币政策工具，加强流动性管理，合理控制货币信贷增长。尽管央行认为目前经济中流动性过于宽余，固定资产回落的基础不稳固，国际收支失衡加剧，通货膨胀压力依然存在，但并不是预示中国短期内将加息。而我国外贸顺差的原因是外贸结构以加工贸易为主和国际产业转移，这反映出人民币升值压力将长期存在。由于人民币升值是中国经济运行的大背景。这一过程中银行、地产受益最为明显。再加上A股中银行、地产盈利增长前景相当乐观，在地产、银行仍然处于低估状态的时候，资金面集中于这两大板块也就在情理之中了。

　　利润空间　　

　　来自财政部的公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。我们不考究房地产企业为什么隐藏利润，但是，不得不考虑的是我国将于明年实施的新会计准则已基本与国际接轨，其中物业重新估值将使上市公司出现巨大的投资题材。去年香港绝大部分地产上市公司因采用新会计准则，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中，以致利润出现了"三级跳"，近期国内的地产股走势强劲，明显与照方抓药有关，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些"隐性资产"将会在明年确认为账面收益，届时将会出现每股收益3元甚至5元的公司。有统计称，明年实施新会计准则，上市公司的土地房产重估增值可达2千多亿元，不少拥有土地资产的公司将纷纷"露富"。正是出于对地产股以上几点认识，第三季度基金经理纷纷大举增仓地产股，并导演了证券市场的地产神话。

　　投资机会　　

　　首先，在宏观调控背景下具有较多土地储备的公司值得关注。宏观调控下国家对土地实施了更加有效的管理，使土地市场价格水涨船高，而许多上市公司此前拥有的土地储备成了它们应对行业竞争的有利武器。比如最近已经步入30元高价股行列的保利地产，其目前土地储备已经达到929万平方米，为目前两市中每股土地储备最高的上市公司；华发股份前几年不断加大土地储备，尚待开发的土地可建筑面积达233万平方米，目前公司存货和土地无形资产帐面价值就达25亿元，占到总资产的90%。

　　其次，物业租赁将成为许多地产龙头股未来发展的方向，因为在宏观调控的背景下，物业租赁在人民币升值的预期下，不仅能给上市公司带来稳定的现金收入，还将在新会计准则下给公司带来较大的重估溢价空间。这方面的公司建议大家关注招商地产、张江高科等，其中招商地产不仅拥有258万平方米的土地储备，还在05年12月收购招商局

物业管理公司和南京国际金融中心，其中南京国际金融中心2006年将陆续对外租售；而张江高科则在大股东的支持下，正向物业租赁方面转型，其大股东表示在2008年前使公司拥有200万平米的物业。

　　再次，

房地产业的调控实际为大型上市公司如万科、招商地产等提供了整合并购的机会。那些有大量土地储的项目性房地产公司在资金不能为继的情况下，与大型房地产企业合作甚至合并也为最好的出路，顺弛就是典型的一例，被并购的公司将会有一定的投资机会，而通过并购扩大企业实力的龙头企业也将具备投资价值。

　　(武汉新兰德)

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